v
Skoraj vsak človek se vsaj enkrat v življenju znajde v vlogi kupca nepremičnine. Ko se odločate za nakup nepremičnine, se ni priporočljivo odločati samo na podlagi vtisa, ki ste ga dobili, ko ste šli na ogled nepremičnine. Za odločitev o nakupu nepremičnine so seveda pomembni dejavniki lokacija, videz, dober vtis in cena, vendar so zelo pomembi tudi dokumenti, ki dokazujejo lastništvo in zakonitost nepremičnine same.
Pregled dokumentacije in upravnih dovoljenj za zgrajeni objekt, kot sta gradbeno in uporabno dovoljenje, je eden najpomembnejših korakov pred nakupom nepremičnine.
Obstajajo večstanovanjski objekti, na katerih je oblikovana etažna lastnina in so ustrezno vpisani v zemljiško knjigo ter vpisani v kataster nepremičnin pri Geodetski upravi Republike Slovenije, in enostanovanjske stavbe, ki so vpisane v kataster nepremičnin, pa nimajo ustrezne (ali celo sploh nobene) gradbene dokumentacije ali uporabnega dovoljenja.
Vpisana lastninska pravica v zemljiški knjigi in katastrski vpis stavbe v katastru stavb (oz. katastru nepremičnin) ni dokaz o obstoju veljavne gradbene dokumentacije in torej legalnosti nepremičnine.
Zato kupcem nepremičnin svetujemo podrobno preveritev dokumentacije, prodajalcem pa, da pred začetkom prodaje nepremičnine vso dokumentacijo pravilno uredijo ali pridobijo. Velikokrat tudi prodajalci sami ne vedo, točno katera dokumentacija je potrebna, in verjamejo, da imajo vse zadeve urejene.
Če ima stavba pravnomočno gradbeno dovoljenje in je enaka projektu, potem je vse v redu. Če pa je bila stavba med gradnjo ali tudi pozneje spremenjena (prizidek, rekonstrukcija, sprememba naklona strehe ipd.) brez za to potrebnega gradbenega dovoljenja, potem velja, da je neskladna gradnja. Če stavba nima gradbenega dovoljenja, ne pomeni zmeraj, da ni legalna.
Zakonodaja je namreč predvidela domnevo legalnosti za stavbe, ki so bile zgrajene pred letom 1968 in po tem letu niso bile predmet sprememb, za katere se zahteva gradbeno dovoljenje. Vendar je treba poudariti, da to ne velja samo po sebi in torej ni avtomatično, temveč o tem odloči pristojna upravna enota na predlog lastnika nepremičnine.
Lastnik nepremičnine je dolžan dokazovati utemeljenost vloge (s pričami, slikami, starimi aeroposnetki idr.), izvede se lahko tudi preveritev na terenu. Če se ugotovi, da je bila stavba po letu 1967 predmet sprememb (prizidek, nadzidava, strešna okna, frčade idr.), pomeni, da jo je treba legalizirati. Če pa je stanje stavbe enako, upravna enota izda odločbo, s katero ugotovi, da se zanjo šteje, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje po samem zakonu. Če stavba nima gradbenega dovoljenja in je zgrajena po letu 1967, velja, da je nelegalna gradnja.
Če ugotovite, da gre v vašem primeru za neskladno oz. nelegalno (črno) gradnjo, se pred nakupom obvezno posvetujte s strokovnjakom in preverite, ali je legalizacija objekta sploh mogoča in predvidene stroške celotnega postopka.
Ker je nakup nepremičnine zagotovo vsakomur velik projekt, v katerega vloži vse svoje prihranke in/ali pridobi kreditiranje banke, absolutno svetujem, da se za pomoč obrnete na strokovnjake, ki vas bodo vodili skozi postopek in preverjali vse potrebno, da ne bo kakšnih neprijetnih presenečenj.
Vsem bi svetovala, da se obrnejo na preverjeno nepremičninsko agencijo, ki bo preverila dejansko stanje stavbe v naravi in upravno dokumentacijo. Tako bo stranko lahko opozorila na vsa dejstva in morebitne pomanjkljivosti pravnega in dejanskega stanja nepremičnine. Nepremičninske agencije v sistemu Century 21 zagotavljajo visok standard preverjanja pravnega in dejanskega stanja nepremičnin, pri katerih naši posredniki posredujejo pri prodaji oz. nakupu.
V naši nepremičninski agenciji vam poleg posredovanja pri prodaji oz. nakupu nepremičnine, kjer vas od začetka vodi nepremičninski posrednik, ponujamo tudi možnost vodenja pravnega posla, če ste se prodajalci in kupci sami našli in želite samo ureditev prenosa lastništva.
V tem primeru prav tako izvedemo pregled dokumentacije za nepremičnino (brez ogleda dejanskega stanja v naravi, razen po dodatnem naročilu, kar vsekakor svetujemo, saj brez tega obseg preveritve ni enak), pripravimo prodajno pogodbo in vas vodimo skozi postopek do vknjižbe lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo.
Nepremičninski posrednik je pri posredovanju namreč dolžan preveriti gradbeno in dejansko stanje, kar vključuje pregled upravne dokumentacije in pregled v naravi. Nepremičninski posredniki sicer niso izvedenci gradbene stroke ali arhitekti (in ti so edini pristojni podati strokovna mnenja o skladnosti objekta), vendar so neka očitna odstopanja zgrajenega objekta od projektne dokumentacije dolžni opaziti in z njimi seznaniti kupca.
Če se prodajalci in kupci sami najdejo in pri odvetniku ali notarju naročijo sestavo prodajne pogodbe, ta navadno ne preverja upravne dokumentacije, čeprav stranke seveda opozorijo na njeno pomembnost in jih poučijo, naj jo preverijo.
Da ne bo pomote, to seveda ne velja za vse in v veliko primerih tudi pravniki v prodajno pogodbo navedejo pridobljena in predložena upravna dovoljenja, gre v tem zapisu bolj za izpostavitev dejstva, da to ni njihova dolžnost. Pravniki ob pripravi pogodbe lahko preverimo upravna dovoljenja in ali se ta nanašajo na pravo nepremičnino, vendar njihova vsebina in stanje stavbe v naravi ni v naši domeni, saj nismo strokovnjaki za preverjanje skladnosti stavb.
Tako se v takih primerih lahko pokaže, da je stavba kljub temu, da je zanjo pridobljeno gradbeno dovoljenje ali celo uporabno dovoljenje, neskladna in imajo zaradi tega kupci s tem težave.
Po naših izkušnjah pa stranke večinoma mislijo, da so s podpisom prodajne pogodbe pri notarju ali odvetniku zagotovile, da je celotna nepremičnina v redu, in to seveda predvidevajo tudi za skladnost stavbe na nepremičnini.
Vsaka stranka se pri prodaji ali nakupu nepremičnine odloča po svojem prostem preudarku in tako je tudi pravilno. Nekateri ljudje so dobro podkovani in vešči sami preverjati dejstva in okoliščine na področju nepremičnin, spet drugi se raje prepustijo strokovnjakom, ki zanje zadeve pregledajo in pripravijo.
Po mojem mnenju je nabolj varna stopnja nakupa nepremičnine, za katero pri prodaji posreduje preverjena nepremičninska agencija.
Olivera Toplak
Univ. Dipl. Pravnica
Pravna služba CENTURY 21 Slovenija
Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.
Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.
Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.
