Na vprašanja o trenutni situaciji na trgu nepremičnin nam je odgovoril lastnik agencije CENTURY 21 Emona in Primorska, g. Dušan Lazar...
1... Kaj se trenutno dogaja na trgu nepremičnin v Ljubljani in na Primorskem?
V Ljubljani ne pričakujem padca cen nepremičnin v letošnjem letu, pričakujem pa spremembo povpraševanja po določenih tipih nepremičnin. Potrebe in želje ljudi se spreminjajo skladno z gospodarsko situacijo, v kateri se trenutno nahajamo.
Pospešena gradnja tako blokovskih naselij kot manjših vila blokov in sosesk vrstnih in nizkoenergetskih verižnih hiš nudi izbiro in raznolikost tako na nivoju cen kot tudi ponudbe. Zaradi ugodnih kreditov bodo ljudje raje izbrali novozgrajeno nepremičnino višjega cenovnega razreda, ki nudi sodobno ugodje bivanja (dvigalo, garaža, talno gretje, ipd), zato bodo bolj na udaru starejše nepremičnine.
Nepremičnine se bodo morale kupcu
tudi cenovno približati...
Na Primorskem pa so cene v primerjavi z letom 2019 padle za štiri do osem odstotkov. Verjetno zato, ker se ljudje niso več odločali za investicijo v stanovanja za oddajo. Vendar pa je povpraševanje še vedno višje kot ponudba. Predvsem primanjkuje ustreznih stanovanj in manjših hiš za pare in družine. V preteklosti se ni gradilo z mislijo na potrebe po trajnostnem bivanju. Osredotočenost je bila predvsem na gradnji za turistične namene.
Na obali je potrebno vzeti v obzir tudi manjšo kupno moč prebivalstva, ki se je samo še poslabšala zaradi trenutne situacije. Večini dosegljiva cena m2 bi se morala gibati okoli 2000 eur/m2.
Na Primorskem se ne gradi veliko...
Investitorje odbija neprijazna politika določenih občin in zelo drag komunalni prispevek. Občine bi se tega morale zavedati in sprejeti ustrezne prostorske akte, ki bi spodbujali investitorje, da vlagajo v izgradnjo nepremičnin, ki bi ustrezale nastanitvenim potrebam Primorcev. Spomladi se je tudi povečalo povpraševanje po manjših parcelah za individualno gradnjo.
2... Ali je kakšna razlika med spomladnim zaprtjem in prepovedjo poslovanja nepremičninskih agencij ter sedanjim? Kaj opažate pri strankah?
Največja razlika je predvsem v odnosu ljudi (strank) do tega vprašanja. Med spomladanskim zaprtjem se je poslovanje z nepremičninami umirilo. Ljudi je bilo strah kakršnekoli bolj tvegane poteze, ker niso vedeli, kaj bo situacija s korono prinesla. Bali so se medsebojnega stika zaradi prenosa okužbe.
V jesenskem zaprtju pa se je povečalo povpraševanje po gradbenih parcelah še posebej tistih s pravnomočnim gradbenim dovoljenjem.
V decembru 2020 smo zabeležili rekordno
število transakcij z nepremičninami...
Pregled nepremičninskih portalov (nepremičnine.net) nam tudi pove, da ljudje na veliko trgujejo s svojimi nepremičninami.
Preseneča pa dejstvo, da so vedno manj pripravljeni sodelovati z nepremičninskimi agencijami. Prvi razlog je, da mislijo, da je posredovanje trenutno prepovedano. Drugi razlog pa je, da imajo občutek, da se njihova nepremičnina prepočasi trži, če je v rokah agenta.
3... Kakšne menite, da bodo posledice epidemije na trgu nepremičnin? Kakšni so možni scenariji za leto 2021?
Kljub temu, da je bil v preteklem letu nepremičninski trg obeležen s Covid pandemijo pa cene nepremičnin niso padle nasprotno, celo zrasle so. Predvsem je opaziti povpraševanje po drugačnih stanovanjskih nepremičninah. Veliko transakcij je bilo opravljenih po spomladanskem ponovnem odprtju nepremičninskega poslovanja. Po podatkih FURS-a v letu 2020 praktično ni bilo razlike med številom opravljenih transakcij v primerjavi z letom 2019.
V Ljubljani in turističnih krajih pa beležimo zmanjšano povpraševanje po najemnih stanovanjih, po kratkoročnih najemih in študentskih najemih, kar je privedlo do padca najemnin.
Opažamo, da so se spremenile bivanjske potrebe ljudi...
Veliko ljudi, ki stanuje v blokovskih naseljih, se želi preseliti v hišo z vrtom ali vsaj stanovanje z atrijem. Delo in učenje od doma ustvarja potrebo po dodatnih delovnih prostorih in večjih stanovanjih. Prav tako je nepremičnina varna naložba za vse tiste, ki razpolagajo z dodatnim kapitalom.
Ocenjujem, da bo tudi v letu 2021 nepremičninski trg živahen in bo sledil zgoraj opisanim trendom. Zaradi ločitev, selitev, dedovanj in ugodnih bančnih kreditov bodo ljudje še vedno trgovali z nepremičninami. Nepremičnina je tudi v tako negotovih časih varna naložba.
4... Kako je z investitorji in novogradnjami ki so trenutno na trgu in kaj se bo z investicijami dogajalo v prihodnje?
V Ljubljani je kar nekaj novogradenj in precej projektov v pripravi, je povpraševanje še vedno večje, kot je ponudba? Slovenski trg je v tem trenutku preplavljen z novogradnjami, katerih cene dosegajo tudi do 6000 eur/m2, seveda tu govorimo predvsem o elitnih lokacijah v centru Ljubljane.
Vse več investitorjev gradi z lastnim denarjem, zato ne znižujejo cen svojim nepremičninam, ker se jim ne mudi prodati. Kupci novogradenj, ki so pripravljeni plačati za svojo nepremičnino visoko ceno pa so vse bolj zahtevni. Zanimajo se predvsem za najodličnejše lokacije v centru ali pa za nepremičnino zgrajeno iz visokokakovostnih materialov.
Ocenjujem, da bo v naslednjih letih trg z novogradnjami v Ljubljani prenasičen pa tudi potrebe ljudi so čedalje bolj usmerjene k izbiri nepremičnine, ki nudi več stika z naravo.
5... Ste solastnik in direktor CENTURY 21 Slovenija & Hrvaška, kar pomeni, da imate pregled nad poslovanjem obeh regij. Kakšno se vam zdi splošno stanje na teh dveh trgih, tako glede prodaje in povpraševanja, investicij in samega nepremičninskega posredovanja?
Hrvaški trg je bil tudi pred Corono razdeljen na dva segmenta: prodaja luksuznih nepremičnin na elitnih lokacijah in ob Jadranu ter prodaja nepremičnin za vsakondnevno bivanje. Hrvaško je v lanskem letu prizadela Corona in še potres v Zagrebu.
Zaradi Corone je poraslo povpraševanje po hišah z vrtovi in pritličnimi stanovanji z atriji. Hkrati pa je tudi vse več ljudi na čakanju oziroma so izgubili delovna mesta, zato je kupna moč padla.
Niso pa padle cene stanovanj, ki so na Hrvškem
izrazito povezane z lokacijo...
Tako je lahko cena garsonjere na Boninu v Dubrovniku 6274 eur/m2, medtem ko je za novogradnjo na lokaciji Gornji Kono potebno odšteti 3220 eur/m2. Nepremičnine so v Dalmaciji na splošno dražje kot v drugih delih Hrvaške vendar se tudi tu razlikujejo po mestih in znotraj njih po lokacijah.
V Zagrebu pa je na primer popolnoma padel interes za nakup starih zgradb, saj njihova gradnja ne zagotavlja potresne varnosti. Ne glede na povedano pa se stanovanja na Kapitolu (v bližini katedrale) prodajajo za 5000 eur/m2. Zanimivost hrvaškega trga je tudi v tem, da je večja cena/m2 za manjša stanovanja in garsonjere. Tako je npr. v Dubrovniku, Splitu in Zagrebu, kjer za stanovanje 19 m2 lahko odšteješ tudi 4425 eur/m2.
Luksuzne nepremičnine kupujejo predvsem tujci
in v tem segmentu ni večjih odstopanj...
Tudi med obema valoma korone je bilo povpraševanje in realizirana prodaja solidno, kar ni povzročilo bistvenega padca cen v tem segmentu. Najbolj ugodne cene nepremičnin so na Rijeki in v Istri in se gibljejo med 1200 in 2000 eur/m2. Čeprav je koronakriza na obeh nepremičninskih trgih - slovenskem in hrvaškem - spremenila bivanjske potrebe ljudi, obstajajo med obema državama določene razlike.
V Sloveniji se veliko investitorjev odloča za investicije v novogradnje, ki predvsem na dobrih lokacijah ohranjajo visoko ceno/m2. Na hrvaškem pa visoko ceno/m2 dosegajo predvsem manjša stanovanja na dobrih lokacijah in luksuzne nepremičnine, ki jih kupujejo tujci.
Pripravila: Mateja Voršič
