Dokumentacija pri nakupu nepremičnine

Skoraj vsak človek se vsaj enkrat v življenju znajde v vlogi kupca nepremičnine. Ko se odločate za nakup nepremičnine, se ni priporočljivo odločati samo na podlagi vtisa, ki ste ga pridobili, ko ste šli na ogled nepremičnine. Za odločitev o nakupu nepremičnine so seveda pomembni dejavniki lokacija nepremičnine, izgled, dober vtis in cena, vendar so zelo pomembi tudi dokumenti, kateri dokazujejo lastništvo in zakonitost nepremičnine same. Pregled obstoječe dokumentacije in upravnih dovoljenj za zgrajeni objekt, kot sta gradbeno in uporabno dovoljenje, je eden najpomembnejših korakov pred nakupom nepremičnine.

V praksi obstajajo večstanovanjski objekti, na katerih je oblikovana etažna lastnina in so ustrezno vpisani v zemljiški knjigi ter vpisani v kataster nepremičnin pri Geodetski upravi Republike Slovenije in enostanovanjske stavbe, ki so vpisane v kataster nepremičnin, pa nimajo ustrezne (ali celo sploh nobene) gradbene dokumentacije ali potrebnega uporabnega dovoljenja. Vpisana lastninska pravica v zemljiški knjigi in katastrski vpis stavbe v katastru stavb (oz. v katastru nepremičnin) ni dokaz o obstoju veljavne gradbene dokumentacije in torej legalnosti nepremičnine. Zato kupcem nepremičnin svetujemo podrobno preveritev vse dokumentacije, prodajalcem pa, da pred pričetkom prodaje nepremičnine vso dokumentacijo pravilno uredijo ali pridobijo. Velikokrat tudi prodajalci sami ne vedo, točno katera dokumentacija je potrebna in so v dobri veri, da imajo vse zadeve urejene.

Prvi korak pri pregledu dokumentacije je vsekakor preveritev gradbenega dovoljenja in pregled projektne dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja. V kolikor ima stavba pravnomočno gradbeno dovoljenje in je enaka projektu, potem je vse v redu. V kolikor pa je bila stavba med gradnjo ali tudi kasneje spremenjena (prizidek, rekonstrukcija, sprememba naklona strehe, ipd.) brez za to potrebnega gradbenega dovoljenja, potem velja, da je neskladna gradnja. V kolikor stavba nima gradbenega dovoljenja, ne pomeni zmeraj, da ni legalna. Zakonodaja je namreč predvidela domnevo legalnosti za stavbe, ki so bile zgrajene pred letom 1968 in po tem letu niso bile predmet sprememb, za katere se zahteva gradbeno dovoljenje. Vendar je potrebno poudariti, da to ne velja samo po sebi in torej ni avtomatično, temveč o tem odloči pristojna upravna enota na predlog lastnika nepremičnine. Lastnik nepremičnine je dolžan dokazovati utemeljenost vloge (s pričami, slikami, starimi aero posnetki,...), izvede se lahko tudi preveritev na terenu. V kolikor se ugotovi, da je bila stavba po letu 1967 predmet sprememb (prizidek, nadzidava, strešna okna, frčade,...), pomeni, da jo je potrebno legalizirati. V kolikor pa je stanje stavbe enako, upravna enota izda odločbo, s katero ugotovi, da se zanjo šteje, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje po samem zakonu. V kolikor stavba nima gradbenega dovoljenja in je zgrajena po letu 1967, velja da je nelegalna gradnja.

V kolikor ugotovite, da gre v vašem primeru za neskladno oz. nelegalno (črno) gradnjo, se pred nakupom obvezno posvetujte s strokovnjakom in preverite ali je legalizacija objekta sploh mogoča in predvidene stroške celotnega postopka. Ker je nakup nepremičnine zagotovo vsakomur velik projekt, v katerega vloži vse svoje prihranke in/ali pridobi kreditiranje s strani banke, absolutno svetujem, da se za pomoč obrnete na strokovnjake, ki vas bodo vodili skozi postopek in preverjali vse potrebno, da ne bo kakšnih neprijetnih presenečenj.

Vsem bi svetovala, da se obrnejo na preverjeno nepremičninsko agencijo, katera bo preverila tako dejansko stanje stavbe v naravi, kot tudi upravno dokumentacijo in bo tako stranko lahko opozorila na vsa dejstva in morebitne pomanjkljivosti pravnega in dejanskega stanja nepremičnine. Nepremičninske agencije v sistemu CENTUR21 zagotavljajo visok standard preverjanja pravnega in dejanskega stanja nepremičnin, pri katerih naši posredniki posredujejo pri prodaji oz. nakupu.

V naši nepremičninski agenciji vam zraven posredovanja pri prodaji oz. nakupu nepremičnine, kjer vas od začetka naprej vodi nepremičninski posrednik, nudimo tudi možnost vodenja pravnega posla, v primeru da ste se prodajalci in kupci sami našli in želite samo ureditev prenosa lastništva. V tem primeru prav tako izvedemo pregled dokumentacije za nepremičnino (brez ogleda dejanskega stanja v naravi, razen po dodatnem naročilu, kar vsekakor svetujemo, saj brez tega obseg preveritve ni enak), pripravimo prodajno pogodbo in vas vodimo skozi postopek do vknjižbe lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo.

Pri našem delu velikokrat opazimo, da ljudje vsebine storitev strokovnjakov na področju nepremičnin ne razumejo najbolje. Nepremičninski posrednik je pri posredovanju namreč dolžan preveriti gradbeno in dejansko stanje, kar vključuje pregled upravne dokumentacije in pregled v naravi. Nepremičninski posredniki sicer niso izvedenci gradbene stroke ali arhitekti (in ti so edini pristojni podati strokovna mnenja o skladnosti objekta), vendar so neka očitna odstopanja zgrajenega objekta od projektne dokumentacije dolžni opaziti in z njimi seznaniti kupca. V primeru da se prodajalci in kupci sami najdejo in pri odvetniku ali notarju naročijo sestavo prodajne pogodbe, ta navadno ne preverja upravne dokumentacije, čeprav stranke seveda opozorijo na pomembnost le-te in jih poučijo, naj jo preverijo. Da ne bo pomote, to seveda ne velja za vse in v veliko primerih tudi pravniki v prodajno pogodbo navedejo pridobljena in predložena upravna dovoljenja, gre v tem zapisu bolj za izpostavitev dejstva, da to ni njihova dolžnost. Pravniki ob pripravi pogodbe lahko preverimo upravna dovoljenja in ali se ta nanašajo na pravo nepremičnino, vendar njihova vsebina in stanje stavbe v naravi ni v naši domeni saj nismo strokovnjaki za preverjanje skladnosti stavb. Tako se v takšnih primerih lahko izkaže, da je stavba kljub temu, da je zanjo pridobljeno gradbeno dovoljenje ali celo uporabno dovoljenje, ta neskladna in imajo zaradi tega kupci s tem težave.

Po naših izkušnjah pa stranke večinoma mislijo, da so s podpisom prodajne pogodbe pri notarju ali odvetniku zagotovile, da je celotna nepremičnina v redu in to seveda predvidevajo tudi za skladnost stavbe na nepremičnini.

Vsaka stranka se pri prodaji ali nakupu nepremičnine odloča po svojem prostem preudarku in tako je tudi pravilno. Nekateri ljudje so dobro podkovani in vešči sami preverjati dejstva in okoliščine na področju nepremičnin, spet drugi se raje prepustijo strokovnjakom, ki zanje zadeve pregledajo in pripravijo. Po mojem mnenju je nabolj varna stopnja nakupa nepremičnine, za katero pri prodaji posreduje preverjena nepremičninska agencija.

Olivera Toplak, univ. dipl. pravnica 

olivera.toplak@c21.si

m: +386 41 374 423

CENTURY 21 Maribor City

C-NEP Agencija d.o.o.

Ulica Vita Kraigherja 5, 2000 Maribor

www.c21.si