Služnostna in nujna pot ter kako ju pridobimo?

v

Slovenci imamo pregovorno težave s sosedi, ena izmed težav, ki se velikokrat pojavlja v praksi je ureditev služnostne ali nujne poti preko nepremičnin, ki so na poti od naše nepremičnine do javne ceste ali kaj podobnega. Prav tako pa veliko ljudi zanima zakaj banke in finančne hiše nočejo zagotoviti financiranja za nakup nepremičnine, ki nujne oz. služnostne poti nima urejene. V tem članku bomo pogledali kaj pravzaprav je služnostna in nujna pot ter kako jo lahko pridobimo?

Služnostna pot

Služnost je stvarna pravica na tuji stvari. Zakonsko je urejena v Stvarnopravnem zakoniku (SPZ v nadaljevanju) kateri predpisuje, da je služnost pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oziroma zahtevati od lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvari. Pod splošni pojem služnosti spada tudi služnost poti.

Služnostna pot je stvarna služnost saj je ustanovljena v korist stvari. Pomeni, da lastnik gospodujoče nepremičnine (tiste nepremičnine v korist katere je služnost ustanovljena, do tiste katere se po tej služnostni poti pride) lahko preko služeče nepremičnine (tiste po kateri/ih služeča pot vodi) hodi oz. vozi, odvisno kako je služnost dogovorjena.

Služnostna pot se lahko ustanovi iz kakršnegakoli razloga, ki ga stranke navedejo v pravnem poslu (pogodbi) s katerim se lastnik gospodujoče in služeče/ih nepremičnine zaveže k njej. Na podlagi tega pravnega posla se služnostna pot vpiše v Zemljiško knjigo.

Prav tako se služnostna pot lahko ustanovi na podlagi sodne ali upravne odločbe, ki ga ti organi izdajo v primeru, ko lastnik gospodujoče nepremičnine le te ne bi mogel uporabljati brez služnostne poti (pod to načeloma spada tudi nujna pot).

Služnostna pot pa se prav tako lahko ustanovi na podlagi priposestvovanja.

Služnostna pot se lahko ustanovi za razliko od nujne poti tudi brezplačno.

Nujna pot

Slovenska zakonodaja v SPZ-ju definira nujno pot kot stvarno služnost. Nujne poti se ustanavljajo zaradi pomanjkanja potnih zvez med posameznimi nepremičninami in javnim potnim omrežjem. Kakor pri služnostih tudi pri nujnih poteh obstajata dve nepremičnini, in sicer gospodujoča nepremičnina in služeča nepremičnina. Za ustanovitev nujne poti morajo biti izpolnjene osnovne predpostavke, in sicer:

  • da nepremičnina nima potne zveze z javnim potnim omrežjem, kar pomeni, da potrebna, oz. potrebna povezava med nepremičnino in javno potjo, ne obstaja. To lahko pomeni, da poti sploh ni, ali pa, da pot je, vendar je neprimerna za redno gospodarjenje in uporabo gospodujoče nepremičnine,
  • da se z nujno potjo ne o­nemogoča ali znatno ovira izkoriščanje ali uporaba nepremičnine, po kateri naj bi nujna pot tekla,
  • da z ustanovitvijo nujne poti nastane za gospodujočo nepremičnino večja korist, kot pa znaša škoda, ki zaradi ustanovitve nujne poti nastane na obremenjeni nepremičnini.

Temeljno načelo je, da se morajo nujne poti izvrševati pošteno, kar pomeni, da se morajo izvrševati tako, da je škoda, ki nastaja za obremenjene nepremičnine čim manjša. Pri vsaki ustanovitvi nujne poti si tako stojita nasproti dva interesa - interes lastnika nepremičnine, ki nima potne zveze z javnim omrežjem, in interes lastnika nepremičnine, po kateri naj bi nujna pot potekala. Sodišče bo v postopku uskladilo ta dva nasprotujoča interesa, vendar bo določilo obseg, vrsto in smer nujne poti šele po oceni vseh okoliščin posameznega primera. Nujno pot je treba ustanoviti na tistem mestu in na tak način, da bodo prizadete nepremičnine čim manj obremenjene in njihovi lastniki čim manj moteni. Omeniti je treba, da ni nujno, da se nujna pot vedno ustanovi po najkrajši možni poti, če ta najkrajša pot za nepremičnino ni najugodnejša, ali najcenejša.

Nujna pot se ne ustanovi brezplačno, ampak mora upravičenec do nujne poti plačati zavezancu (lastniku nepremičnine, preko katere bo potekala nujna pot) ustrezno denarno nadomestilo. Pri določanju denarnega nadomestila oz. odškodnine je treba upoštevati višino škode, ki bo nastala nepremičnini zaradi same ustanovitve nujne poti ter zmanjšano vrednost obremenjene nepremičnine.

Postopek za pridobitev služnostne ali nujne poti

Služnostna pot

Služnostno pot lahko kot predhodno povedano pridobimo na tri načine, na podlagi pravnega posla, upravne ali sodne odločbe (pod kar spada tudi nujna pot) in priposestvovanja.

Za ustanovitev le te je potreben vpis v ZK na podlagi enega izmed teh treh načinov pridobitve služnosti poti.

Nujna pot

Ta se lahko pridobi zgolj na podlagi sodne odločbe in odplačno, saj je potrebno za njo obvezno plačati nadomestilo za uporabo služeče nepremičnine.

Postopek za dovolitev nujne poti se uvede na predlog lastnika nepremičnine oz. imetnika pravice uporabe na nepremičnine, ki nujno pot potrebuje. Predlog za dovolitev nujne poti mora vsebovati:

  • podatke o nepremičnini, ki pot potrebuje,
  • podatke o nepremičnini, po katerem naj bi nujna pot potekala,
  • vrsto dejanske rabe nepremičnine,
  • priimek in ime ter prebivališče lastnikov vseh vpletenih nepremičnin,
  • predlog načina uporabe nujne poti.

Predlog za dovolitev nujne poti se vloži na okrožno sodišče na območju katerega leži nepremičnina, za katero se zahteva nujna pot.

V samem postopku sodišče opravi narok. To pomeni, da povabi vse udeležence postopka in druge osebe, ki lahko dajo potreben podatke na sodišče in jim omogoči predstaviti svoje stališče glede nujne poti. Po izvedenem postopku (naroku) sodišče s sklepom določi nujno pot. V sklepu je določen potek nujne poti, način njene uporabe in višina denarnega nadomestila.

Zakaj banke ali finančne hiše nočejo zagotoviti financiranja v primeru neurejene nujne ali služnostne poti?

Na to vprašanje je lahko dokaj enostavno odgovoriti, banke in finančne hiše so v osnovi ustanove, ki poslujejo z denarjem. Nepremičnina, ki jo kupujemo preko financiranja pa je največkrat zavarovanje za primer, da oseba ki potrebuje financiranje, bo to vsoto izposojenega denarja dejansko povrnila. Tukaj pa pride do konflikta osnovnega namena bank in finančnih hiš in sredstva zavarovanja (nepremičnine) za izposojen denar, namreč če dolžnik ne poplača posojila, lastnik te nepremičnine na koncu načeloma postane banka ali finančna hiša. To pa za te dve ustanovi pomeni dodatno breme (tako časovno in stroškovno), saj mora to nepremičnino prodati in šele nato lahko iztrži denar z katerim oni v osnovi poslujeta. S tem, ko ti dve instituciji ne želita financirati nakupa nepremičnine, ki nima urejene nujne ali služnostne poti, zgolj odpravita eno tveganje, ki ju ločuje od denarja katerega želita dobiti povrnjenega. Vemo pa, da v veliko primerih lahko vzpostavitev takšne služnostne ali nujne poti nanese še na kar nekaj stroškov ter traja kar nekaj časa (zato je lahko to tveganje za njiju kar veliko sploh, če si predstavljamo količino takšnih poslov na letni ravni).

Vir:

Literatura:

Spisal:

Dipl. pravnik Mihael Javornik Leskovar

Nazaj

Zadnje novice

Želim na svoje – ali naj kupim ali najamem nepremičnino?

Želim na svoje – ali naj kupim ali najamem nepremičnino?

Skupaj z željo po samostojnem življenju se pojavi tudi prvo ključno vprašanje: ali nepremičnino kupiti ali najeti? Velikokrat slišimo, da je plačevanje najemnine zgolj metanje denarja vstran in da bi za ta denar lahko odplačevali posojilo in bi posledično bila nepremičnina nekoč naša. Ali je plačevanje najemnine res metanje denarja skozi okno? Ali je nepremičnino res boljše kupiti? Več o tem v nadaljevanju.

Pravni problemi pri nepremičninskih poslih (in kako se jim izogniti)

Pravni problemi pri nepremičninskih poslih (in kako se jim izogniti)

V postopku sklepanja nepremičninskega posla lahko naletimo na več pravnih problemov. Da bi se tem problemom izognili, vam v prispevku po posameznih točkah svetujemo kako se pravilno lotiti posamezne faze sklepanja nepremičninskega posla.

Kaj vse lahko pri nakupu ali prodaji nepremičnine gre narobe?

Kaj vse lahko pri nakupu ali prodaji nepremičnine gre narobe?

Vsakdo se v življenju vsaj enkrat sreča bodisi s prodajo bodisi z nakupom nepremičnine. Ker pa je ta dogodek običajno res enkraten, tako prodajalci kot kupci z njim nimajo veliko izkušenj. Posledično velja biti pri sklepanju nepremičninskega posla še posebej previden. Da bi se izognili težavam, na katere lahko naletite pri nakupu ali prodaji nepremičnine, vam predstavljamo kaj vse pri sklepanju nepremičninskega posla lahko gre narobe, tako na strani kupca kot na strani prodajalca ter kako se temu izogniti.  

Želite oddati ali prodati nepremičnino?

Zaupajte našim strokovnjakom

Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.