Se bolj splača kupiti stanovanje ali zgraditi hišo?

v

Ste kdaj opazili, da se na kateri spletni strani ali na družbenem omrežju ob oglasu za stanovanje razvije pogovor na temo »Za takšno ceno stanovanja, si jaz zgradim popolnoma novo hišo iz nič. In ne samo to, še opremim jo dosti bolj moderno«? Če ste to že zasledili in vas ta dilema zanima prav tako kot tiste, ki te pogovore pričnejo na spletnih straneh ali družbenih omrežjih, potem ste kliknili na pravi članek, saj bomo v tem članku to dilemo razrešili.

Bistvo dileme

Bistvo dileme, ki jo pričnejo takšne izjave na spletnih straneh ali družbenih omrežjih je ali je dejansko stanovanje toliko dražje, kot je izgradnja hiše na zazidljivi parceli popolnoma iz nič?

V tem članku bomo primerjali nakup stanovanja v Razvanju in postavitev hiše na zazidljivi parceli na identični lokaciji, torej v Razvanju. Upoštevali smo tudi čimbolj podobno kvadraturo, opremo, material in vso birokracijo V obzir pa bomo prav tako vzeli razliko v času do vselitve v navedeno stanovanje in v imaginarno hišo na navedeni zazidljivi parceli.

V obeh primerih bo financiranje popolnoma enako. Delno bomo zadevo financirali z lastnimi 50.000 EUR, ostanek pa bomo financirali s pomočjo kredita vzetega pri UniCredit banki (pod enakimi pogoji – komitent banke, odplačilna doba 30 let, spremenljiva obrestna mera).

Na koncu bomo podali splošne zaključke v zvezi s stroški in v zvezi s časom za vselitev v posamezen objekt.

Izbrano stanovanje in stroški ter časovna vseljivost

Stanovanje, ki smo ga izbrali za primerjavo je moderno 4 sobno stanovanje s skupno površino 243,08 m² (neto 140 m²). Ravno tako pa mu pripada 200 m² dvorišča. Stanovanje je bilo zgrajeno leta 1999.

Stanovanje si lahko ogledate TUKAJ

Cena tega stanovanja je 300.000 EUR. Plus stroški vpisa v zemljiško knjigo (500€). 50.000 EUR smo rekli, da financiramo z lastnim denarjem, kar pomeni, da potrebujemo 250.500 EUR kredita. Pri prej navedenih pogojih kredita znesek skupaj z obrestmi znaša 343.093,58 EUR. K temu prištejemo še lastnih 50.000 EUR.

Skupen strošek znaša torej: 393.093,58 EUR

Časovno gledano je vseljivost v to stanovanje takoj, po ureditvi vse birokracije v zvezi s podpisom hipotekarnega kredita in vpisom v zemljiško knjigo.

Izbrana parcela na podobni lokaciji z stroški izgradnje hiše

Podatki o zazidljivi posesti, ki sem jo izbral za izgradnjo naše imaginarne hiše v Razvanju so sledeči: zemljišče je velikosti 775 m2 in ima zagotovljen dovoz ter je na koncu slepe ulice. Zaradi samofinanciranja dovoza in komunalnih priključkov je komunalni prispevek znižan.

Cena omenjene posesti znaša 100.750 EUR.

Prišteti moramo tudi cca. 500 EUR za vpis v zemljiško knjigo.

Po nakupu posesti na kateri bomo postavili to imaginarno hišo, smo na poti do vselitve zgolj na začetku, pri nakupu stanovanja pa se imamo možnost že vseliti. Ta začetek poti se po nakupu posesti nadaljuje s pridobitvijo in plačilom vse dokumentacije potrebne za pridobitev gradbenega dovoljenja.

Ta dokumentacija je sledeča:

Lokacijska informacija

Na upravni enoti ali občini oddamo vlogo za pridobitev lokacijske informacije. Lokacijska informacija je dokument, kjer so na parcelo natančno vpisani pogoji in omejitve iz prostorskih aktov. Podana je namenska raba, območja varovanja in omejitve, dopustne dejavnosti in dopustne gradnje.

Cena lokacijske informacije: okrog 20 EUR

Na podlagi lokacijske informacije arhitekt izdela idejno zasnovo, pri kateri upošteva pravila in omejitve iz nje. Arhitekt predloži načrt soglasodajalcem, to so komunalna in elektrodistribucijska podjetja, ki preverijo, ali je načrt v skladu z obstoječo infrastrukturo in zakonodajo, ter podajo projektne pogoje. Iz njih je med drugim razvidno, katere načrte je treba še izdelati (načrt priključka za kanalizacijo, vodovodni priključek). Na podlagi idejnega projekta se izbere najustreznejšo varianto nameravanega objekta in načina izvedbe del, kakor tudi njihovih projektnih pogojev. Idejni projekt vsebuje grafične prikaze, odmike od sosednjih parcel, prikazuje značilne prereze in priključke na javno gospodarsko infrastrukturo.

Cena idejne zasnove za našo velikost hiše, ki je 243 m2 je: 1.458 EUR

Komunalni prispevek

Gre za takso, ki jo občina zaračuna za komunalno opremljenost parcele, kamor spada cesta, pločnik, kanalizacija. Prispevek je odvisen od površine stavbnega zemljišča, opremljenosti stavbnega zemljišča s komunalno opremo in izboljšanja opremljenosti zemljišča s komunalno opremo. Komunalni prispevek določa občina, zato se od občine do občine razlikuje. Ta strošek ni zanemarljiv in predstavlja kar precejšno ceno celotnega projekta. Plačilo komunalnega prispevka je pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja. Investitor plača komunalni prispevek občini, ta pa mu je dolžna zagotoviti priklope na javno infrastrukturo.

Načeloma komunalni prispevek znaša od 2300 EUR pa tudi vse do 25.000 EUR – odvisno od veliko stvari, predvsem pa od občine. Zaradi samofinanciranja dovoza in komunalnih priključkov je naš komunalni prispevek sicer znižan.

Zgolj v teoriji vzemimo, da v našem primeru, komunalni prispevek znaša neko povprečje med temi številkami, torej 13.650 EUR.

Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja – PGD

Projektne pogoje mora projektant upoštevati pri izdelavi projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja, ki pokaže tudi, ali je potrebno še soglasje lastnikov sosednjih zemljišč. PDG vsebuje grafične prikaze objekta, načrte arhitekture za vsako etažo posebej, temelje in streho, načrte strojnih in električnih inštalacij.

Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja je treba skupaj s projektnimi pogoji znova predložiti vsem soglasodajalcem, ki so izdali projektne pogoje. Ko (ponovno) izdajo svoja soglasja, je treba na upravno enoto vložiti zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja skupaj s celotno dokumentacijo PGD.

Cena PGD za našo velikost hiše je: 4.131 EUR

Projekt za izvedbo – PZI

Gradnja se lahko začne šele po pridobitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja, ki ga izda upravna enota po pregledu projektne dokumentacije. Del dokumentacije je tudi projekt za izvedbo del. Upravna enota ga sicer ne zahteva pri izdaji gradbenega dovoljenja, je pa po zakonu o graditvi objektov en izvod tega dokumenta nujno imeti na gradbišču. Odgovorni nadzornik gradbišča preverja oziroma nadzira, ali izvajalec gradi skladno s projektom. Če ga nima, lahko gradbeni inšpektor gradnjo ustavi. PZI vsebuje natančne popise del z vseh področij projektiranja, od arhitekture do statike, električnih in strojnih inštalacij. Vsebuje tudi popis materiala in predračunske vrednosti posameznih del. Z njim investitor lahko sam nabavlja material in pridobiva ponudbe različnih izvajalcev. Na podlagi popisa materialov lahko nadzira delo izvajalcev in primerja količine porabljenega materiala s količinami, ki jih je predvidel projektant. Namen PZI je, da ščiti investitorja in obvezuje izvajalce, da delujejo v skladu z načrtovano gradnjo.

Cena PZI za našo velikost hiše je: 1.215 EUR

Po pridobitvi vseh teh dokumentov lahko podamo zahtevo za pridobitev gradbenega dovoljenja, kar pa nato po pridobitvi vseh teh dokumentov ponovno potrebuje svoj čas, da nam gradbeno dovoljenje izdajo.

Ko pridobimo gradbeno dovoljenje, lahko pričnemo z izgradnjo naše imaginarne hiše.

Izgradnja hiše se vrši v treh gradbenih fazah.

I. gradbena faza

V prvi fazi sta potrebna priprava in ureditev zemljišča. Zemeljska dela zavzemajo predvsem gradbeno jamo. V osnovi je cena odvisna od kategorije tal, vsaka višja kategorija tal zviša ceno, saj višja kot je kategorija zahtevnejša je priprava tal za izgradnjo hiše.

Cena I. gradbene faze v našem primeru bi bila okrog 4.000 EUR.

II. gradbena faza

Druga gradbena faza zajeba izvedbo temeljenja in plošče. Debelina temeljne plošče je v večini primerov med 25 in 30 centimetri.

Cena II. gradbene faze v našem primeru bi bila okrog 7.000 EUR.

III. gradbena faza

Gradbena konstrukcija predstavlja največji investicijski zalogaj, torej med 70 – 75% celotne investicije.

Vrednosti veljajo za srednji kakovostni razred, zunanje stene debeline 30 cm v skeletenski betonski konstrukciji 68.000 EUR, notranje zidane stene debeline 20 cm pa 44.000 EUR. Upoštevali smo gradnjo z klasičnimi zidaki ali plinobetonom.

Cena strehe z enostavno dvokapnico in cena treh strešnih oken bi bila 16.000 EUR.

Cena izvedbe stropov in tlakov bi v našem primeru znašala 45.000 EUR.

Cena III. Gradbene faze v našem primeru bi bila 173.000 EUR.

Ureditev okolice

Ureditev okolice nam prav tako predstavlja velik strošek in sicer je odvisno kako kakovostno si želimo urediti okolico in kolikšen del okolice bomo spreminjali, saj določene posesti imajo zelo solidno urejeno okolico že same po sebi.

Cena ureditve okolice v našem primeru bi bila okrog 10.000 EUR.

Opremljanje hiše

Stroški opremljanja hiše se zelo razlikujejo od posameznika do posameznika, vendar če želimo hišo opremiti v podobnem stilu kot je urejeno naše stanovanje, ki ga imamo za primerjavo, se stroški gibljejo približno od 30.000 – 40.000 EUR. Vzeli bomo povprečje, kar znaša 35.000 EUR.

Ko vse zneske seštejemo, dobimo skupen znesek 350.724 EUR.

Glede financiranja je zadeva identična kot pri financiranju stanovanja. 50.000 EUR financiramo z lastnimi sredstvi, ostanek pokrijemo s kreditom, ki ga vzamemo pri UniCredit banki – gledano pod identičnimi pogoji kot pri stanovanju. Potrebujemo torej 300.724 EUR posojila.

Skupen znesek kredita s vključenimi obrestmi znaša 411.881,84 EUR.

K temu prištejemo 50.000 EUR lastnih sredstev, kar pomeni 461.881,84 EUR skupnega stroška z imaginarno hišo.

V to vrednost pa moramo prišteti še ves čas, ki ga bi porabili za pridobitev vse dokumentacije in pridobitev izvajalcev. Da niti ne omenimo kako dolgo bi trajalo, da naša hiša dejansko pride do finalnega izgleda.

Zaključek

Naša zaključek na to temo je sledeč…

Res je, da ob zgraditvi hiše in nakupu dosti večje posesti imamo dosti več prostora v naravi, vendar pa preden bi prišli do te naše hiše bi preteklo zelo veliko časa, prav tako je imaginarna hiša za okrog 69.000 EUR dražja kot stanovanje.

Katera opcija je boljša? Odgovor na to poznate samo vi. Na koncu koncev kot pravi znan slovenski rek »vsake oči imajo svojega pleskarja.« Predvsem je odvisno od vsakega posameznika kaj nam je pomembno - ali je to hitrost vselitve, ali je to več prostora v naravi, ali pa nam je pomembna nižja cena. Tako da absolutnega zaključka na to temo definitivno ne moremo podati.

Vendar pa, če se kdaj vname pogovor na to temo in nekdo izjavi, da lahko za ceno stanovanja, zgradi hišo iz nič, mu predočite ta dejanski primer primerjave dejanskega stanovanja na tržišču in dejanske posesti na tržišču s vsemi stroški izgradnje, kjer smo ugotovili, da za ceno stanovanja niti približno ne moremo zgraditi primerljive hiše.

Viri:

- http://c21.si/p/maribor-razvanje-100102-235.html (Dostopno: 10.8.2018)
- http://www.bolha.com/nepremicnine/posesti/posesti-maribor/posest-podravska-maribor-ostalo-razvanje-soncna-zazidljivo-77500-m2-prodam-1313761992.html?aclct=1532079820&kw=razvanje (Dostopno: 10.8.2018)
- http://www.nadlani.si/zanimivosti/pridobivanje-dokumentacije-pred-gradnjo-hise/
- https://pro.finance.si/8857923
- https://www.mojmojster.net/clanek/97/Koliko_zares_stane_hisa
- http://2amv-arhitekti.com/cenik/
- http://outsider.si/koliko-stane-hisa/

Spisal:

Dipl. pravnik Mihael Javornik Leskovar

 

Nazaj

Zadnje novice

Postopek oddajanja nepremičnine preko AirBnb

Postopek oddajanja nepremičnine preko AirBnb

V zadnjem letu se je zelo veliko govorilo o oddajanju nepremičnin preko platforme AirBnb. Po nekaterih podatkih naj bi bila ta platforma v svetovnem merilu velik dejavnik za skokovito povišanje cen nepremičnin na trgu v zadnjem letu. V današnjem prispevku si bomo pogledali, kakšen je postopek začetka oddajanja lastne nepremičnine preko AirBnb-ja. Nato si bomo pogledali kakšna je najnovejša zakonska ureditev glede oddajanja nepremičnin preko te platforme, ob tem pa se bomo posvetili tudi davčni ureditvi.

Kje so najugodnejši pogoji za pridobitev kredita?

Kje so najugodnejši pogoji za pridobitev kredita?

Večina ljudi žal ne začne svojega samostojnega življenja z neomejenimi finančnimi sredstvi, kar pomeni, da nas pred nakupom prve nepremičnine čaka posvetovanje o financiranju nakupa le te. Najpogostejši način financiranja nakupa nepremičnin so t.i. »stanovanjski krediti«. V tem članku si bomo tako pogledali, kakšne stroške pri nam najbolj poznanih bankah nam zaračunajo za pridobitev kredita in katera od teh bank je najugodnejša za nas.

Služnostna in nujna pot ter kako ju pridobimo?

Služnostna in nujna pot ter kako ju pridobimo?

Slovenci imamo pregovorno težave s sosedi, ena izmed težav, ki se velikokrat pojavlja v praksi je ureditev služnostne ali nujne poti preko nepremičnin, ki so na poti od naše nepremičnine do javne ceste ali kaj podobnega. Prav tako pa veliko ljudi zanima zakaj banke in finančne hiše nočejo zagotoviti financiranja za nakup nepremičnine, ki nujne oz. služnostne poti nima urejene. V tem članku bomo pogledali kaj pravzaprav je služnostna in nujna pot ter kako jo lahko pridobimo?

Želite oddati ali prodati nepremičnino?

Zaupajte našim strokovnjakom

goldenkey
Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.