Pravni problemi pri nepremičninskih poslih (in kako se jim izogniti)

v

V postopku sklepanja nepremičninskega posla lahko naletimo na več pravnih problemov. Da bi se tem problemom izognili, vam v prispevku po posameznih točkah svetujemo kako se pravilno lotiti posamezne faze sklepanja nepremičninskega posla.

Prodajalec nepremičnine

Za prenos lastninske pravice velja načelo, po katerem nihče ne more prenesti na drugega več pravico, kot jih ima sam. To pomeni, da je bistveni pogoj za prenos in pridobitev lastninske pravice, da je prodajalec lastnik nepremičnine ali nekdo, ki je pooblaščen, da s stvarjo razpolaga. Razpolagalna sposobnost pomeni sposobnost razpolagati z neko premoženjsko pravico na način, ki njenemu imetniku omogoča, da to pravico prenese, obremeni, spremeni ali se ji odpove. Torej v kolikor prodajalec ni lastnik nepremičnine, na kupca ne bo mogel prenesti lastninske pravice. Lastništvo na nepremičnini lahko brezplačno preverimo z vpogledom v zemljiško knjigo (KLIK).

Sklenitev pogodbe

Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini se najprej zahteva sklenitev zavezovalnega pravnega posla, ki je obligacijskopravna pogodba iz katere izhaja pravni naslov za prenos lastninske pravice (prodajna pogodba). V nadaljevanju se zahteva še razpolagalni pravni posel, ki je posel stvarnega prava in s katerim se vrši prenos lastninske pravice (zemljiškoknjižno dovolilo). V našem pravnem redu je uveljavljano načelo kavzalnosti, ki določa, da je veljaven zavezovalni pravni posel pogoj za veljaven razpolagalni pravni posel in s tem pogoj za veljaven prenos lastninske pravice. Torej, če je prodajna pogodba neveljavna ne moremo pridobiti lastninske pravice na nepremičnini, kljub že morebitnemu vpisu v zemljiško knjigo.

Za zavezovalne pravne posle katerih predmet je pridobitev lastninske pravice ali druge stvarne pravice na nepremičninah se izrecno zahteva pisna oblika. To v praksi pomeni, da mora biti prodajna pogodba sklenjena v pisni obliki.

Prepoved prenosa lastninske pravice

Da lahko na določeni stvari pridobimo lastninsko pravico, mora biti ta stvar sposobna pravnega prometa. V našem pravnem redu se pojavljajo omejitve prometa nepremičnin v primeru pridobitve lastninske pravice na nepremičnini v korist osebe, ki ima položaj tujca; omejitev velja tudi glede kmetijskih in gozdnih zemljišč; ter nepremičnin, ki imajo status javnega dobra, te so namreč izključene iz pravnega prometa. Pri tovrstnih postopkih vam svetujemo, da se po pomoč obrnete na pravnega strokovnjaka, ki vam bo pri prodaji oz. nakupu pojasnil kako postopati v teh primerih.

Prepoved odsvojitve in obremenitve

Gre za omejevanje lastninske pravice po volji lastnika, ki je lahko časovna omejena, v kolikor pa ni časovno omejena pa preneha s smrtjo upravičenca. Prepoved razpolaganja pridobi absolutne učinke z vpisom v zemljiško knjigo. Prepoved razpolaganja pa se lahko vpiše v zemljiško knjigo samo, če je dogovorjena med taksativno naštetimi osebami tj. med zakoncema ali zunajzakonskima partnerjema, starši in otroci ter posvojenci in posvojitelji. Možen je sicer tudi dogovor med drugimi osebami, vendar bo takšna prepoved razpolaganja imela zgolj relativne učinke, saj ne bo dopusten vpis v zemljiško knjigo. Torej v kolikor je v zemljiški knjigi vknjižena prepoved odsvojitve in obremenitve, lastnik te nepremičnine ne more s pravnim poslom prenesti lastninske pravice. Zato je nujno potrebno preverjati stanje v zemljiški knjigi.

Predkupna pravica

Pri prodaji nepremičnine moramo biti pozorni tudi na morebitni obstoj pogodbene ali zakonite predkupne pravice. Predvsem se zapletenost pojavi pri prodaji kmetijskih zemljišč, kjer je običajno veliko predkupnih upravičencev. Predkupnega upravičenca ne gre spregledati, saj ima te zoper prodajalca na voljo tožbo za sklenitev pogodbe po prodajni ceni, ki jo je sklenil s kupcem. To pomeni, če se boste znašli v vlogi kupca, lahko ostanete brez nepremičnine, če ne boste upoštevali predkupnega upravičenca.

Odkupna pravica

Gre za obligacijskopravno pravico, na podlagi katere sme upravičenec stvar odkupiti od zavezanca. Lastnik nepremičnine se s pravnim poslom zaveže, da bo drugi pogodbeni stranki pod dogovorjenimi pogoji in na njeno zahtevo prodal določeno nepremičnino. Odkupna pravica se vpisuje v zemljiško knjigo. Z vpisom v zemljiško knjigo pridobi absolutni učinek in učinkuje proti vsem morebitnim kasnejšim pridobiteljem nepremičnine. Tako vknjižena odkupna pravica ne predstavlja ovire za prenos lastninske pravice na nepremičnini. Nepremičnino, ki ima vpisano odkupno pravico boste sicer lahko kupili, vendar jo boste morali na zahtevo odkupnega upravičenca prodati njemu.

Vpis v zemljiško knjigo

Stvarnopravni zakonik v 49. členu določa, da se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom zahteva vpis v zemljiško knjigo. Vpis v zemljiško knjigo pa se lahko opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo. Zemljiškoknjižno dovolilo je v praksi največkrat vsebovano že v obligacijski pogodbi, ki je pravni temelj za prenos lastninske pravice, lahko pa je vsebovano tudi v samostojni listini, ki se priloži k zavezovalnemu pravnemu poslu. Za zemljiškoknjižno dovolilo pa ni dovolj, da je sklenjeno samo v pisni obliki, saj mora biti prodajalčev podpis overjen.

Pridobitev lastninske pravice se v zemljiško knjigo vpiše z vknjižbo, ki je glavni vpis, s katerim se doseže oz. izkaže pridobitev oz. prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo.

V postopku prodaje in nakupa nepremičnine na vas preži veliko skritih pravnih problemov, za katere upamo, da jih boste pravočasno prepoznali in se jim izognili.

 

Ksenija Vrbnjak, univ. dipl. prav.

 

Viri:

Betty Časar, Pridobitev lastninske pravice na nepremičninah v slovenskem, avstrijskem in nemškem pravnem redu.

Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13)

Nazaj

Zadnje novice

Želim zgraditi hišo – kakšen je proces?

Želim zgraditi hišo – kakšen je proces?

Gradnja lastne hiše je verjetno en največjih projektov, ki se ga boste lotili v svojem življenju. Postopek gradnje je zapleten in dolgotrajen ter povezan z velikimi finančnimi obremenitvami. Ravno zaradi tega razloga je potrebno, da se gradnje lotite premišljeno in sistematično. V tem članku vam predstavljamo ključne korake pri gradnji hiše.

Ali potrebujete odvetnika, ko se zatakne pri nepremičninskem poslu?

Ali potrebujete odvetnika, ko se zatakne pri nepremičninskem poslu?

Ko se odločite za sklepanje nepremičninskega posla na lastno pest, se ob tem lahko pojavijo tudi določeni zapleti. V tem članku, vam bomo predstavili, na koga se je smiselno obrniti že pred začetkom sklepanja nepremičninskega posla kot tudi kasneje ko pride do zapletov ter kako vam lahko posamezni nepremičninski strokovnjak pomaga.

Preden se odločite za obsežno renoviranje, se vprašajte to…

Preden se odločite za obsežno renoviranje, se vprašajte to…

Prenova stanovanja ali hiše je velik zalogaj, zato se morate pred prenovo vprašati ali je to res potrebno in ali imate na razpolago dovolj finančnih sredstev. Prenove se morate lotiti preudarno in s skrbno izdelanim obnovitvenim in finančnim načrtom. V članku opisujemo potek prenove in načrtovanje finančnih stroškov.  

Želite oddati ali prodati nepremičnino?

Zaupajte našim strokovnjakom

Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.