Postopek oddajanja nepremičnine preko AirBnb

v

V zadnjem letu se je zelo veliko govorilo o oddajanju nepremičnin preko platforme AirBnb. Po nekaterih podatkih naj bi bila ta platforma v svetovnem merilu velik dejavnik za skokovito povišanje cen nepremičnin na trgu v zadnjem letu. V današnjem prispevku si bomo pogledali, kakšen je postopek začetka oddajanja lastne nepremičnine preko AirBnb-ja. Nato si bomo pogledali kakšna je najnovejša zakonska ureditev glede oddajanja nepremičnin preko te platforme, ob tem pa se bomo posvetili tudi davčni ureditvi.

AirBnb, priložnost za zaslužek ali zgolj trend?

AirBnb kot platforma za oddajanje nepremičnin ob sočasnem podajanju povratnih informacij s strani najemnikov o teh nepremičninah je dodobra razburkala tako turistični, kot nepremičninski trg.

V osnovi je ta platforma mišljena za oddajanja vseh nepremičnin v času, ko smo mi kot dalj časovni uporabniki te nepremičnine za krajši čas odsotni.

Vendar kot pri vsaki stvari, človeška iznajdljivost ne pozna meja, kar se je pokazalo pri tem, da oddajalci nepremičnin po določenem času niso bili več zgolj ljudje, ki dalj časa prebivajo v teh nepremičninah in so samo začasno odsotni, ampak so to ljudje, ki imajo po več nepremičnin, kjer v nobeni dalj časa ne prebivajo. S tem dejstvom so dodobra razburkali turistični svet, saj so zaradi neenotnosti in hkratni nejasnosti zakonodajalcev po vsem svetu postali nelojalna konkurenca ostalim tradicionalnim oddajalcem nepremičnin, ki so to opravljali kot dejavnost (hoteli, apartmaji, hostli,..).

V tej razliki med plačilom davka kot ga plačujejo tradicionalni oddajalci nepremičnin in ne-plačilom davkov pri oddaji nepremičnine preko platforme AirBnb, se je pojavila priložnost za zaslužek, ki jo je marsikdo prepoznal.

To je bila podlaga, da je ta platforma dodobra razburkala tudi nepremičninski trg. Ob dejstvu, da so ljudje prepoznali priložnost za zaslužek in dejstvu, da so na bankah nizke obrestne mere je zaradi neverjetnega zanimanja cene nepremičnin pognalo v nebo, v Sloveniji najbolj očitno v Ljubljani, Primorskem in Gorenjskem.

Kaj se je do sedaj spremenilo?

V času od začetka uveljavljanja te platforme do sedaj, se je s strani vseh držav spremenilo predvsem to, da so na pobudo tradicionalnih oddajalcev nepremičnin le te  zakonodajo bolj jasno spisale. V Sloveniji je to vidno predvsem s tem, da je natančno predpisano kdo in pod kakšnimi pogoji lahko oddaja svojo nepremičnino preko te platforme.

Postopek in pogoji za oddajanje nepremičnin preko AirBnb-ja

Začetek postopka je zelo preprost, saj vse opravimo zgolj z registracijo na spletni strani AirBnb, nadalje pa svojo nepremičnino prijavimo kot »host« (gostitelj) v bazo nepremičnin na AirBnb-ju. Za tem se zadeva močno spremeni in zaplete v primerjavi z začetki te platforme v Sloveniji.

Slovenski predpisi opredeljujejo dejavnost oddajanja sob oz. apartmajev kot dejavnost nastanitve gostov, ki jo opravljajo sobodajalci po Zakonu o gostinstvu – Zgos. Dohodek fizičnih oseb, sobodajalcev se po ZDoh-2 obravnava kot dohodek iz dejavnosti in ne kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem.

Odajanje nepremičnin preko platforme AirBnb tako lahko vršimo kot fizična oseba, če to opravljamo občasno, ne več kot 5 mesecev v koledarskem letu in nudimo največ 15 ležišč. Registriramo se kot sobodajalci z vpisom v Poslovni register Slovenije.

Odločimo se lahko tudi za opravljanje storitve kot samostojni podjetniki ali preko pravne osebe ali društva, pri čemer moramo biti registrirani za opravljanje gostinske dejavnosti. Slovenci pogosto poslujemo kot samostojni podjetniki z normiranimi stroški, ko opravljamo to dejavnost, saj le ta omogoča celoletno poslovanje in hkrati predstavlja davčno ugodno rešitev.

 

V nadaljevanju se osredotočimo zlasti na obravnavo sobodajalcev – fizičnih oseb, ki bi želele oddajati nepremičnino preko platforme AirBnb in na izpolnjevanje pogojev pred začetkom dela:

- sobodajalec se v Poslovni register Slovenije (PRS) vpiše na podlagi Prijave za vpis podatkov o sobodajalcu, ki jo vloži na katerikoli izpostavi AJPES,

- vpis v Davčni register opravi Finančni urad RS (v nadaljevanju FURS) po uradni dolžnosti na podlagi podatkov iz PRS,

- izvajalec nastanitvene dejavnosti (sobodajalec) bo moral pred pričetkom opravljanja nastanitvene dejavnosti predlagati vpis nastanitvenega obrata v register prek portala AJPES ali osebno na izpostavi AJPES, ki za izvajalca opravi vpis prek njihovega portala,

- sobodajalec mora imeti dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici nad nepremičnino v oddajanju. Za potrebe dokazovanja zadostuje izpisek iz zemljiške knjige ali overjena kupoprodajna pogodba, sklep o dedovanju, darilna pogodba, najemna ali podnajemna pogodba,

- razpolagati mora z uporabnim dovoljenjem za stanovanjske prostore ali s potrdilo o obstoju uporabnega dovoljenja po samem zakonu ali pridobiti drugo dokazilo, da gre za take prostore,

- pridobiti mora soglasja solastnikov (14. člen ali 29. člen SZ-1): V primeru večstanovanjske hiše mora pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto. To bi veljalo le v primeru, da bi dovoljeno dejavnost opravljali le v delu stanovanja, skladno s 14. členom zakona. Če pa stanovanje ni več namenjeno lastniku stanovanja za njegove stanovanjske potrebe, temveč se v njem opravlja turistična dejavnost, gre za uporabo stanovanja v druge namene (29. člen SZ-1), po katerem je potrebno dobiti soglasje vseh solastnikov v stavbi. To je pogoj, ki onemogoča legalno oddajo nepremičnin preko AirBnb,

- ob začetku opravljanja dejavnosti v delu stanovanja mora etažni lastnik o tem obvestiti upravnika,

- poskrbeti, da so izpolnjeni splošni pogoji glede varnosti inštalacij in požarnega reda,

- izpolnjevati mora minimalne tehnične pogoje, pogoje glede storitev, predpisane s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti,

- stanovanje je potrebno kategorizirati glede na opremljenost v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov. Sobodajalec oceni kategorijo do treh zvezdic samostojno, v skladu s standardi, ki so za posamezno vrsto nastanitvenega obrata oziroma kategorijo določeni v prilogi Pravilnika o kategorizaciji nastanitvenih obratov. Sobo s štirimi zvezdicami ali več pa mora določiti zunanji ocenjevalec. Sobodajalec lahko kategorizacijske liste izpolni ročno ali preko elektronskega sistema, ki je dostopen na spletnih straneh Slovenske turistične organizacije.

Sobodajalec lahko začne opravljati svojo dejavnost tedaj, ko izpolnjuje zgoraj naštete pogoje in je vpisan v PRS. Izpolnjevanje pogojev se v postopku vpisa ne preverja, kar pomeni, da je država zagotovila pobiranje prispevkov, davkov, ni pa zagotovila pravnega reda na tem področju.

 

Nadaljujemo s pogoji, ki jih mora sobodajalec kot fizična oseba, ki opravlja dejavnost kot postranski poklic, izpolnjevati po vpisu v PRS:

- Policiji morate prijaviti in odjaviti gosta prek ročne knjige gostov ali preko sistema eTurizem najkasneje v 12 urah po prihodu, ne glede na trajanje nastanitve, 

- fizična oseba (sobodajalec) mora predložiti davčnemu organu tudi izračun predvidene davčne osnove na obrazcu obračuna akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti. Sobodajalec mora davčni obračun posredovati najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto, med letom pa mora obračunavati in plačevati mesečne oziroma trimesečne obroke akontacije. Davčna osnova se lahko ugotavlja kot razlika med dejanskimi prihodki in dejanskimi odhodki. V tem primeru se dohodek iz dejavnosti prišteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine. Če pa so izpolnjeni z zakonom določeni pogoji, pa se fizična oseba lahko odloči za ugotavljanje davčne osnove po dejanskih prihodkih in normiranih odhodkih v višini 80% prihodkov. Dohodek iz dejavnosti se v tem primeru ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine. Davčna osnova torej znaša 20 odstotkov prihodkov, od te davčne osnove pa se plača 20 odstotkov končnega davka, pri čemer pa se davčne olajšave ne priznavajo. Sobodajalec mora priglasiti ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov ob začetku opravljanja dejavnosti z istoimenskim obrazcem pri FURSU, najkasneje v roku 8 dni po vpisu. To pomeni, da se mu upoštevajo normirani odhodki v višini 80 odstotkov predvidenih prihodkov za prvo davčno leto opravljanja dejavnosti. V primeru, da tega ne stori se bo davčno osnovo ugotavljalo na podlagi dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov,

- fizične osebe so kot sobodajalci obvezno zavarovane za invalidnost in smrt, ki je posledica poškodbe pri delu ali poklicne bolezni, in poškodbo pri delu in poklicno bolezen, v skladu z osmo alinejo tretjega odstavka 20. člena Zakona o pokojninskem in invalidskem zavarovanju – ZPIZ-2 in 10. točko 17. člena Zakona o zdravstvenem varstvu in zdravstvenem zavarovanju – ZZVZZ. Na podlagi tega plačujejo prispevke za posebne primere zavarovanja in sicer v pavšalnih zneskih. Omenjeni prispevki se plačujejo mesečno do 20. v mesecu za pretekli mesec ali v letnem znesku do 31.1. v koledarskem letu, na katerega se prispevki nanašajo, oziroma v roku 30 dni od vpisa v Poslovni register Slovenije,

- sobodajalci, ki nepremičnine oddajajo preko posrednikov oz. Airbnb ali Booking.com platform, ki imajo seveda sedež izven Slovenije, se morajo predhodno identificirati za namene DDV tudi, če je obseg njihovega prometa pod zakonsko določenim pragom. Če so identificirani za namene DDV samo kot prejemniki teh storitev (prejemniki tujih storitev posredovanja oz. nudenja oglasnega prostora), so dolžni od prejete storitve (3% provizije Airbnb-ja) plačati DDV v Sloveniji po stopnji 22%. Mesečno morajo predložiti obračun DDV (v sistemu eDavki) in nimajo pravice do odbitka DDV. V primeru take identifikacije za namene DDV so za ostale dobave, ki jih opravijo v Sloveniji, še naprej mali davčni zavezanci (dokler ne presežejo limit 50.000 eurov obdavčljivega prometa v zadnjih 12 mesecih). Sobodajalec, ki ne uporablja tujih spletnih platform in v obdobju zadnjih 12 mesecev ni presegel oziroma ni verjetno, da bo presegel znesek 50.000 eurov obdavčljivega prometa, se ni dolžan identificirati za namene DDV,

- sobodajalec mora turistom izdati račun za turistično takso, ki pa ni predmet davčnega potrjevanja, če jo le ti plačajo v gotovini, saj jo sobodajalec pobira v imenu in za račun občine.

Zaključek

Kot je razvidno, je oddajanje sob preko spletnih platform sedaj zelo oteženo, prav tako je obdavčitev primerljiva obdavčitvi vseh tradicionalnih oddajalcev nepremičnin. Poleg tega je potrebno upoštevati še ostale predpostavke in sicer, da moramo poskrbeti za vse goste v naši nepremičnini, ki pridejo preko te platforme. Ob tem moramo prav tako sami higiensko in dizajnersko urediti nepremičnino po vsakem odhodu gostov. Vse to skupaj nam da slutiti, da se oddajanje nepremičnin preko platforme AirBnb ne izplača več tako zelo kot v začetku.

Na koncu nas to privede do sledečega vprašanja, ali zaradi manjših težav ne prihaja ponovno v trend klasično oddajanje nepremičnin v najem?

Literatura:

 

Spisal: Dipl. pravnik Mihael Javornik Leskovar

Nazaj

Zadnje novice

Postopek oddajanja nepremičnine preko AirBnb

Postopek oddajanja nepremičnine preko AirBnb

V zadnjem letu se je zelo veliko govorilo o oddajanju nepremičnin preko platforme AirBnb. Po nekaterih podatkih naj bi bila ta platforma v svetovnem merilu velik dejavnik za skokovito povišanje cen nepremičnin na trgu v zadnjem letu. V današnjem prispevku si bomo pogledali, kakšen je postopek začetka oddajanja lastne nepremičnine preko AirBnb-ja. Nato si bomo pogledali kakšna je najnovejša zakonska ureditev glede oddajanja nepremičnin preko te platforme, ob tem pa se bomo posvetili tudi davčni ureditvi.

Kje so najugodnejši pogoji za pridobitev kredita?

Kje so najugodnejši pogoji za pridobitev kredita?

Večina ljudi žal ne začne svojega samostojnega življenja z neomejenimi finančnimi sredstvi, kar pomeni, da nas pred nakupom prve nepremičnine čaka posvetovanje o financiranju nakupa le te. Najpogostejši način financiranja nakupa nepremičnin so t.i. »stanovanjski krediti«. V tem članku si bomo tako pogledali, kakšne stroške pri nam najbolj poznanih bankah nam zaračunajo za pridobitev kredita in katera od teh bank je najugodnejša za nas.

Služnostna in nujna pot ter kako ju pridobimo?

Služnostna in nujna pot ter kako ju pridobimo?

Slovenci imamo pregovorno težave s sosedi, ena izmed težav, ki se velikokrat pojavlja v praksi je ureditev služnostne ali nujne poti preko nepremičnin, ki so na poti od naše nepremičnine do javne ceste ali kaj podobnega. Prav tako pa veliko ljudi zanima zakaj banke in finančne hiše nočejo zagotoviti financiranja za nakup nepremičnine, ki nujne oz. služnostne poti nima urejene. V tem članku bomo pogledali kaj pravzaprav je služnostna in nujna pot ter kako jo lahko pridobimo?

Želite oddati ali prodati nepremičnino?

Zaupajte našim strokovnjakom

goldenkey
Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.