Na kaj je potrebno paziti pri izbiri zemljišča za gradnjo hiše?

V zadnjih mesecih opažamo vse večje povpraševanje po zemljiščih za gradnjo enodružinskih hiš in bivalnih vikendov.
Preden si izpolnimo željo o lastni hiški, z nekaj zelenice, pa se moramo zavedati, da pot spet ni tako zelo enostavna. Na kaj vse moramo biti pozorni in kaj vse je potrebno preveriti, ko najdemo pravo zemljišče, smo vprašali lastnika in vodjo naše agencije CENTURY Maribor City, g. Borisa Lajha.

1. Ko najdemo zemljišče na ustrezni lokaciji in nam prodajalec pove, da je zemljišče gradbeno oz. stavbno ali to pomeni, da bomo lahko na zemljišču tudi dejansko gradili, kaj je pogoj in kje ga preveriti?

Prodajalec običajno pred odločitvijo prodati zemljišče preveri ali je le to gradbeno. Pa vendar, to še ne pomeni, da lahko kar tako gradimo kar želimo. Najbolje je preveriti pri arhitektu, ki bo kasneje tudi vodil postopek za pridobivanje gradbenega dovoljenja, če občinski akti dovoljujejo gradnjo kakršno si želimo.

2. Ljudje imamo različne želje - nekateri si želimo klasično hišo – dvokapnico, nekateri moderno z ravno streho, atrijsko, dvoetažno, podkleteno, brez kleti in tako naprej. Ali je možno kjer koli graditi karkoli in kje dobimo informacijo o tem, kaj dejansko lahko na izbranem zemljišču gradimo?

Spet je pomemben pogovor z arhitektom. Nekatera območja namreč ne dovoljujejo kar gradnje prosto po Prešernu temveč je potrebno preveriti tudi kaj dovoljujejo akti t.i. krajinske arhitekture. Ne samo oblika strehe, ponekod je zahtevan pogoj tudi barve kritine in fasade, oblike eventualnih nadstreškov, ograje…

3. Kako je s komunalno opremljenostjo - kaj moram kot kupec vedeti?

Vsako parcelo oz. stavbo je potrebno opremiti s komunalnimi priključki: elektrika, voda, kanalizacija ali mala čistilna naprava kjer ni kanalizacijskega omrežja, telekomunikacije itd.

Če so ti priključki ob parceli na javnih površinah, s priklopi običajno ni težav. Če pa so te komunalije oddaljene in so vmes še zasebni lastniki, je od njih potrebno pridobiti soglasja in vpisane služnosti dostopa in izgradnje komunalnih vodov. To običajno tudi precej podraži zadevo, saj je potrebno te priključke pripeljati do svoje nove hiše na lastne stroške.

4. Kaj moram kot kupec zemljišča za gradnjo še preveriti?

Vsekakor je pred nakupom potrebna preveritev možnosti dostopa. Če k parceli vodi javna cesta in še asfaltirana, je to idealna rešitev. Če so zraven tega še ob parceli tudi vsi komunalni priključki, to precej poenostavi gradnjo, le komunalni prispevek občini je takrat nekaj višji.

Faktor pozidave, delež zelenih površin, odmiki in ostali pogoji gradnje se preverijo s pomočjo arhitekta, ki zna in ve kje v občinskih prostorskih aktih te pogoje preveriti. Torej bi ponovno opozoril, da je pred nakupom nujno stopiti v kontakt z izbranim arhitektom, ki vam bo najbolje predstavil pogoje in možnosti gradnje.

5. Glede na rast cen, je tudi nakup zemljišča lahko precej visok strošek. Kateri so še stroški, do začetka same gradnje?

Zraven nakupa zemljišča je strošek do trenutka, ko boste zapičili prvo lopato še kar precejšen: priprava dokumentacije s strani arhitekta: Idejna zasnova, pridobivanje soglasij soglasodajalcev, priprava DGD s plačili geosondaž, geodetskih odmer…, taksa UE, komunalni prispevek… in še kakšni drugi nepredvideni stroški. Šele za tem lahko pričnemo z gradnjo upoštevajoč gradbeno zakonodajo kot samograditelji ali pa za to pooblastimo gradbeni inženiring ali priznano gradbeno podjetje.

Nepremičninski posrednik običajno preveri kakšna je možnost gradnje na določenem zemljišču že, ko preverja podatke zaradi posredovanja pri prodaji, da lahko poda kupcu natančne informacije. Seveda ne more zagotoviti, da bo bodoči graditelj lahko postavil stavbo čisto v skladu s svojimi željami, saj se le te močno razlikujejo od človeka do človeka.

Na vsak način pa preveri delež kmetijskega zemljišča na določeni parceli, dostope, lahko tudi oddaljenost komunalnih priključkov. Po želji kupca lahko tudi naroči lokacijsko informacijo v kateri so več ali manj že navedeni tudi pogoji gradnje in varovalni pasovi ter omejitve pri gradnji.

Pripravila: Mateja Voršič