Možne prevare pri dražbah

v

Živimo v času, ko nakup nepremičnine predstavlja veliko finančno breme za posameznika. Ljudje ob tem iščemo najrazličnejše načine, kako priti do nepremičnine po najnižji ceni. Najnižje cene nepremičnin lahko najdemo tudi v postopku prodaje na javni dražbi. Na javni dražbi so cene nepremičnin znatno nižje kot cene na nepremičninskem trgu. Kljub ugodnejši ceni, se zaradi nepoznavanja postopka le malokdo odloči za sodelovanje na javni dražbi. V kolikor razmišljate o nakupu nepremičnine na javni dražbi, vam v nadaljevanju predstavljam možne prevare in zaplete na katere morate biti pozorni.

Cena nepremičnine in špekulacije

Tako kot pri klasičnem nakupu nepremičnine je potrebno tudi pri nakupu preko dražbe, spoznati nepremičninski trg ter aktualne cene nepremičnin. Aktualne cene nepremičnin lahko spremljate tudi na našem portalu: www.c21.si.  Priporočljivo je poiskati karakteristično primerljive nepremičnine, da si lahko oblikujemo okvirno ceno, katero bomo na dražbi še pripravljeni plačati. S tem se tudi izognemo, da bi kupljeno nepremičnino preplačali. Vrednost nepremičnine za prodajo na dražbi, ugotavlja sodišče na podlagi cenitve sodnih cenilcev. Te cenitve so lahko tudi polne špekulacij, zato velja posebna skrbnost, v tem primeru dolžnika, da tovrstno špekulacijo korigira s pritožbo zoper sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine. Sodišče pa lahko opravi tudi ponovno cenitev nepremičnine in sicer na predlog stranke, če ta s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila. Zato naj vas ne preseneti, če se cena na prodajnem naroku spremeni.

Pregled nepremičnine

Pred nakupom nepremičnine na javni dražbi, je le to potrebno skrbno pregledati ter se seznaniti o njenih bistvenih lastnostih. Ogled nepremičnine je z zakonom omogočeno vsem interesentom. Ogled je potrebno opraviti izjemno skrbno, saj je tveganje morebitnih škodljivih posledic nakupa na strani kupca. Kar pomeni, da kot kupec po nakupu ne moremo uveljavljati zahtevkov iz stvarnih napak, kot pri običajnem nakupu nepremičnine. Če si ne ogledamo nepremičnine, nosimo negativne posledice take odločitve popolnoma sami.

Pravni (ne)problemi

Veliko ljudi se prestraši tudi bremen, ki so vpisana na nepremičnini. Ta strah je deloma odveč, saj se praviloma bremena na nepremičnini s prodajo izbrišejo. Tako se popolnoma izbrišejo zastavna pravica - hipoteka ter pravica do prepovedi odtujitve in obremenitve. Zaplete pa se lahko pri osebnih služnostih, stvarnih bremenih ter stavbni pravici, saj se ta bremena izbrišejo le ob predpostavki, da so bila vpisana za pravicami zastavnih upnikov. Torej če so bila vpisana prej, ostanejo vpisana še naprej. Z nakupom nepremičnine pa načeloma ne prenehajo stvarne služnosti. Iz navedenega je priporočljivo, da se pred nakupom seznanimo z zemljiško knjigo ter vpisanimi bremeni.

Prevarantski dražitelji

Dražba je javna prodaja, zato lahko na dražbo pride načeloma vsakdo, ki vplača varščino. Poleg pravih resnih dražiteljev, se lahko na dražbi znajdejo tudi t.i. »lažni« dražitelji. Slednji lahko že pred začetkom postopka vplivajo na potek dražbe tako, da druge dražitelje bodisi odganjajo bodisi podkupujejo ali izsiljujejo. Tovrstni dražitelji običajno nimajo namena kupiti nepremičnine, temveč samo izsiliti podkupnino od resnih dražiteljev.

Možni so tudi različni dogovori med dražitelji. Recimo, da se dogovorijo, da na dražbi ne bodo dražili, da bo lahko en izmed njih kupil nepremičnino po najugodnejši ceni. Možna je tudi obratna situacija, ko se dražitelji dogovorijo, da bodo navidezno oz. umetno dražili, tako da bodo v korist prodajalca dvigovali ceno. Ravno iz tega razloga, si je priporočljivo določiti zgornjo mejo zneska, do katerega bomo dražili.

Stanovalci v kupljeni nepremičnini

Ob nakupu nepremičnine na dražbi ne smemo pozabiti na morebitne stanovalce, ki v prodani nepremičnini živijo. Tem sodišče v sklepu določi rok izselitve iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja. V kolikor gre za poslovni prostor pa določi rok za izpraznitev. Vendar se v praksi pogosto dogaja, da stanovalci nočejo zapustiti hiše ali stanovanja. V tem primeru ste kot kupec zakonsko varovani, saj je sklep izvršilni naslov, kar pomeni, da lahko dosežete prisilno izselitev. Obstaja še ena pravica dolžnika, katera vas naj ne preseneti. Dolžnik, ki kot lastnik stanuje v prodani nepremičnini ima pravico stanovati v tej nepremičnini kot najemnik še tri leta od dneva prodaje. Za to mora vložiti predlog v zakonsko določenih rokih, če tega ne stori to pravico izgubi. Dolžnik, ki obdrži pravico stanovati na prodani družinski stanovanjski hiši ali stanovanju je dolžan plačevati najemnino za profitno stanovanje.

Če se kupec in dolžnik o višini najemnine ne sporazumeta, jo določi sodišče. Ta pravica pa ne velja absolutno, saj če je bila družinska stanovanjska hiša ali stanovanje prodana v izvršilnem postopku zaradi poplačila terjatve iz naslova posojila, katero je bilo vzeto za nakup ali izgradnjo nepremičnine, ali zaradi izterjave zemljiškega dolga, ali zaradi terjatve, ki je bila zavarovana s hipoteko na tej nepremičnini ali zaradi izvršitve terjatve za izključitev etažnega lastnika s prodajo posameznega dela v etažni lastnini, potem dolžnik pravice do nadaljnjega bivanja nima. Ne smemo pa pozabiti, da s prodajo nepremičnine morebitna najemna ali zakupna pogodba ne preneha. V taki situaciji postanemo kot kupec novi najemodajalec oz. zakupodajalec. Obstaja sicer možnost, da odpovemo najemno ali zakupno pogodbo, vendar smo če je le ta bila sklenjena po pridobitvi upnikove zastavne pravice na tej nepremičnini. Zato vsekakor preverite ali so, ter kakšne pogodbe so sklenjene.

Nasvet

Nakup nepremičnine na dražbi se zares splača šele na drugi ali tretji dražbi, za katere zakon določa, da se nepremičnina lahko proda po ceni do najmanj 50% ugotovljene vrednosti, medtem ko na prvi dražbi nepremičnina ne sme biti prodana za manj kot 70% ugotovljene vrednosti. Tudi če pogledamo prakso, vidimo da se nepremičnine v večini primerov prodajo prav na drugi ali celo tretji dražbi.

Nakup nepremičnine na dražbi s seboj prinaša določena tveganja, vendar če ste potrpežljivi in vztrajni lahko prihranite znaten kupček denarja. Sodelovanje na dražbi z ekonomskega vidika ne predstavlja nikakršnega tveganja, saj vam v primeru neuspešne dražbe denar iz vplačila varščine v celoti povrnejo.

Ksenija Vrbnjak, univ. dipl. prav.

 

Viri:

  • Zakon o izvršbi in zavarovanju (Uradni list RS, št. 3/07 – uradno prečiščeno besedilo, 93/07, 37/08 – ZST-1, 45/08 – ZArbit, 28/09, 51/10, 26/11, 17/13 – odl. US, 45/14 – odl. US, 53/14, 58/14 – odl. US, 54/15, 76/15 – odl. US in 11/18)
  • VSL sklep III Ip 3735/2014

Nazaj

Zadnje novice

Zakaj je nepremičninska agencija vaša daleč najcenejša opcija?

Zakaj je nepremičninska agencija vaša daleč najcenejša opcija?

Pred nakupom ali prodajo nepremičnine se verjetno vsakdo vpraša ali se je bolje lotiti nepremičninskega posla na lastno pest ali s pomočjo nepremičninske agencije. Največkrat se posamezniki odločijo, da se bodo nepremičninskega posla lotili sami, čeprav si z nepremičninskim področjem niso najbolj domači. Največkrat je pri tem tehten argument »previsoko« plačilo za posredovanje nepremičninski agenciji. Da enkrat za vselej rešimo to dilemo s plačilom provizije, si poglejmo koliko dejansko znaša provizija in koliko lahko znašajo težave, ki si jih lahko nakopljemo če nepremičninskega področja ne poznamo dovolj dobro.

Je bolje živeti v mestu ali na podeželju?

Je bolje živeti v mestu ali na podeželju?

Ljudje smo različni in imamo različna merila, vrednote, interese, želje in potrebe. Nekomu je najboljše živeti na podeželju, spet drugemu v mestnem središču in spet tretjemu na morski obali. V članku vas želimo popeljati skozi prednosti in slabosti, ki vam jih lahko nudi življenje v mestu in življenje na podeželju.

Štiri presenetljive stvari na katere ne rabite gledati, ko kupujete nepremičnino

Štiri presenetljive stvari na katere ne rabite gledati, ko kupujete nepremičnino

Na spletu zlahka najdemo informacije o tem, na kaj moramo biti pozorni ko kupujemo nepremičnino. Težje pa najdemo informacije o tem, kaj ob nakupu nepremičnine ni bistvenega pomena in kaj nas ob nakupu nepremičnine ne sme zmotiti. V tem članku je v ospredje postavljen nakup stanovanjske hiše.

Želite oddati ali prodati nepremičnino?

Zaupajte našim strokovnjakom

Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.