Kdaj se lahko odpove najemna pogodba?

v

Delež prebivalstva, ki živi v najemniških stanovanjih narašča, seveda pa je vedno več tudi lastnikov, ki svoja stanovanja oddajajo v najem. Najemna pogodba je sicer urejena v Obligacijskem zakoniku, vendar se za stanovanjska najemna razmerja uporablja Stanovanjski zakon (SZ-1), ki je specialnejši predpis. Med drugim Stanovanjski zakon ureja tudi vprašanje odpovedi najemnega razmerja. Ta prispevek velja zgolj za odpovedi najemnih pogodb, katerih predmet pogodbe so tržna najemna stanovanja. To so tista stanovanja, ki se prosto oddajajo na trgu (niso na primer neprofitna ali namenska najemna stanovanja).

Lastniki stanovanj, pa tudi najemniki imajo različne motive, zaradi katerih želijo, da v stanovanju ne bi več prebival dosedanji najemnik. Tako na primer želijo oddati stanovanje po boljši najemnini, kot je določena z najemno pogodbo, pa se z dosedanjim najemnikom o tem ne sporazumejo, v stanovanje želijo preseliti družinskega člana ali pa imajo kak drug razlog. Na drugi strani pa je lahko najemnik tisti, ki v stanovanju ne želi več prebivati. Lastnik in najemnik se lahko o prenehanju najemnega razmerja vedno sporazumeta (dogovorita se, o prenehanju najemnega razmerja – zahteva se strinjanje obeh), vedno pa to ne bo možno. Takrat pride v poštev upravičenje, ki ga imata obe stranki, najemnik in lastnik – odpoved najemne pogodbe.

ČAS TRAJANJA NAJEMNE POGODBE

Velikokrat je najemna pogodba sklenjena za določen čas. Potrebno je vedeti, da mora biti najemna pogodba, predvsem zaradi varnosti najemnika, sklenjena v pisni obliki. Takrat bo v najemni pogodbi pisalo, na primer: »Najemna pogodba se sklepa za čas od 01. 01. 2019 do 01. 06. 2021. Najemna pogodba sklenjena za določen čas preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena.

Kljub določenemu času trajanja, lahko stranki odpovesta najemno pogodbo na enak način, kot če čas trajanje ne bi bil določen (z odpovedjo). Pri tem pa morata upoštevati določbe Stanovanjskega zakona. Slednji razlikuje primere, ko najemno pogodbo odpoveduje dolžnik in ko jo odpoveduje lastnik.

ODPOVED NAJEMNE POGODBE S STRANI NAJEMNIKA

Če ni drugače dogovorjeno lahko najemnik vedno odpove pogodbo, ne da bi za to navajal razloge. Najemnik je običajno šibkejša stranka, zato zanj ne veljajo tako strogi pogoji. O odpovedi najemne pogodbe mora najemnik obvestiti lastnika stanovanja. Odpovedni rok je 90 dni, kar pomeni, da morata obe stranki najemne pogodbe ta čas izpolnjevati svoje obveznosti, kakor so opredeljene v najemni pogodbi in Stanovanjskem zakonu. Odpovedni rok je pomemben za lastnika, da si lahko v trimesečnem obdobju poišče novega najemnika, saj bi v primeru takojšnjega učinkovanja odpovedi trpel izpad prihodka.

ODPOVED NAJEMNE POGODBE S STRANI LASTNIKA

Čeprav lahko lastnika stanovanja vodijo različni motivi in želje, bo lahko pogodbo odpovedal samo iz razlogov, ki so določeni v zakonu ali pa so bili z najemno pogodbo posebej dogovorjeni. Vsak lastnikov motiv torej ni dovolj dober, da bi zadostil strogim zakonskim pogojem. Še enkrat, v najemnem razmerju je najemnik običajno šibkejša stranka in s temi določbami Stanovanjski zakon varuje najemnika pred stanovanjsko stisko, ki se mu lahko zaradi odpovedi pripeti.

Podobno kot čas trajanja najemne pogodbe morajo biti tudi razlogi za odpoved biti v pogodbi posebej navedeni (najmanj tisti, ki jih določa SZ-1). Odpovedni razlogi se delijo na krivdne in nekrivdne.

KRIVDNI ODPOVEDNI RAZLOGI

Krivdni odpovedni razlogi so našteti v 103. členu Stanovanjskega zakona. Samo poimenovanje »krivdni odpovedni razlogi« da vedeti, da mora za uveljavljanje odpovedi najemne pogodbe zaradi teh razlogov najemnik nekaj kršiti. Najemnik lahko krši zakonska pravila ali pa se ne drži tega, kar sta se z lastnikom dogovorila v najemni pogodbi. Vsekakor to ne sme biti vsaka najmanjša kršitev. Tako lahko na primer lastnik odpove pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine, če v stanovanju opravlja dejavnost, pa za to nima dovoljenja lastnika, če grobo krši hišni red in podobno.

Lahko se zgodi, da najemnik, ki že tako ali tako krši najemno pogodbo ne bo upošteval lastnikove odpovedi. Zaradi tega lahko lastnik odpove najemno pogodbo s tožbo. S tožbo jo lahko odpove le, kadar je predhodno najemniku poslal opomin, ki mora vsebovati opis kršitve in način odprave te kršitve (ki ga najemnik mora upoštevati) ter primeren rok za odpravo te kršitve, ki pa ne sme biti krajši od 15 dni.

NEKRIVDNI ODPOVEDNI RAZLOGI

Poleg krivdnih razlogov sme lastnik odpovedati najemno pogodbo tudi iz nekrivdnih razlogov, vendar lahko to brez utemeljenih razlogov stori le enkrat. Hkrati z odpovedjo mora najemniku priskrbeti drugo primerno stanovanje, kar pomeni, da se najemnikov položaj ne sme bistveno poslabšati.

Če lastnik istemu najemniku odpoveduje pogodbo že drugič pa za to potrebuje utemeljen razlog, še vedno pa to ni krivdni odpovedni razlog. Kot utemeljen razlog se štejejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana ali pa če zaradi objektivnih okoliščin bivanje v stanovanju ni več mogoče (ker je predvideno rušenje, ali ker bivanje v stanovanju ni več varno). Tudi v tem primeru mora lastnik najemniku priskrbeti drugo primerno stanovanje, v obeh primerih pa nosi še stroške selitve najemnika v drugo stanovanje.

Spisal: Jure Pirc, dipl. prav. (UN)

Nazaj

Zadnje novice

Izterjava najemnine in druge možnosti lastnika

Izterjava najemnine in druge možnosti lastnika

Oddajanje nepremičnine (na primer stanovanja) v najem lahko predstavlja dodaten vir dohodkov fizični pa tudi pravni osebi. Načeloma si vsak najemodajalec želi dolgoročnega najema z resnim najemnikom, ki bo uporabljal nepremičnino tako, da se na nepremičnini ne bo delal škode oziroma bo spoštoval druge določbe najemne pogodbe. Bistvena sestavina najemne pogodbe je tudi višina najemnine in način njenega plačevanja.

Izbris hipoteke iz zemljiške knjige

Izbris hipoteke iz zemljiške knjige

Hipoteka je zastavna pravica na nepremičninah. Je eno najpogostejših sredstev zavarovanj, ki posojilodajalcu v primeru neplačanih obveznosti dolžnika omogoča, da se poplača iz vrednosti zastavljene nepremičnine. Hipoteko še posebej pogosto zahtevajo banke pri odobravanju stanovanjskih kreditov. Hipoteka se vknjiži v zemljiško knjigo in v njej ostane vknjižena do svojega izbrisa.

Davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin je davek, ki se plačuje od vsakega odplačnega prenosa lastninske pravice na nepremičnini. Potrdilo o plačilu davka na promet nepremičnin je eden izmed pogojev za notarsko overitev zemljiškoknjižnega dovolila, to je dovolila, s katerim se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. To pomeni, da kadar davek na promet nepremičnin ni plačan, pa bi po Zakonu o davku na promet nepremičnin moral biti, notar ne bo overil zemljiškoknjižnega dovolila, s čimer bo onemogočena vknjižba lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo.

Century 21 - Pr(a)va misel pri nakupu / prodaji vaše nepremičnine
Vnesite svoj oglas
Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.

goldenkey