Kdaj in kako lahko preneha najemna pogodba za poslovni prostor?

v

Potreba po poslovnih prostorih je venomer prisotna. Medtem ko ima marsikatera gospodarska družba ali podjetnik lastniške poslovne prostore pa je vseeno velik delež tistih, ki poslovne prostore najemajo. Najem poslovnih prostorov je urejen v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) iz leta 1974. ZPSPP je precej star in najverjetneje je bil za čas svojega sprejetja zelo ustrezen, dandanes pa več ne sledi potrebam rapidno spreminjajočih se gospodarskih družb. Predvsem postopki prenehanja najemne pogodbe za poslovni prostor v praksi povzročajo nemalo težav in so lahko za stranke izjemno zahtevni, pa tudi dolgotrajni.

NAČINI PRENEHANJA NAJEMNEGA RAZMERJA

Najemno razmerje lahko preneha na več načinov, pri čemer so za običajno poslovno prakso najaktualnejši naslednji načini:

- sporazumno

- s potekom časa (najemne pogodbe sklenjene za določen čas)

- z odpovedjo najemne pogodbe

- z odstopom od najemne pogodbe

SPORAZUMNO PRENEHANJE

Najemna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha. To velja za najemne pogodbe sklenjene za določen čas, kakor tudi za tiste, sklenjene za nedoločen čas. Gre za najenostavnejši način prenehanja najemne pogodbe, ki pa je v celoti v domeni strank. Prednost sporazumnega prenehanja je predvsem v izognitvi (potencialno) dragih in zamudnih sodnih postopkov. Vse kar je za takšen način prenehanja potrebno je seveda sporazum najemnika in najemodajalca o prenehanju najemne pogodbe.

PRENEHANJE S POTEKOM ČASA

Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. To določilo ne potrebuje dodatne razlage. Pomembno pa je vedeti, da se lahko zgodi, da je najemna pogodba (po samem zakonu) v določenem primeru lahko obnovljena – tokrat za nedoločen čas. To se zgodi, kadar najemnik poslovni prostor po preteku časa poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne zahteva (sodno) izpraznitve poslovnega prostora.

Najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, ni možno odpovedati pred potekom časa, še vedno pa lahko najemodajalec od nje odstopi zaradi krivdnih razlogov na strani najemnika ali če prostor sam potrebuje.

PRENEHANJE Z ODPOVEDJO

Z odpovedjo prenehajo najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas. Najemno pogodbo lahko odpove katerakoli stranka (najemnik in najemodajalec). Vendar zakon na tem mestu, za današnje razmere nerazumno, določa, da je potrebno najemno pogodbo odpovedati sodno. To pomeni, da je za odpoved najemne pogodbe potrebno vložiti tožbo pri pristojnemu sodišču. Ker je za odpoved najemne pogodbe predviden (tako ZPSPP) najmanj enoletni odpovedni rok, začne ta teči, ko je tožba, s katero se odpoveduje najemna pogodba, vročena nasprotni stranki.

PRENEHANJE Z ODSTOPOM

Če na strani najemnika obstajajo krivdni razlogi ali najemodajalec poslovni prostor sam potrebuje, lahko najemodajalec od najemne pogodbe vsak trenutek odstopi, ne glede na to ali je pogodba sklenjena za določen ali nedoločen čas. Za odstop od pogodbe mora biti podan eden izmed naslednjih razlogov:

- najemnik tudi po najemodajalčevem opominu uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda;

- najemnik zamuja s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil;

- najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.

Spisal: Jure Pirc, mag. prav.

Nazaj

Zadnje novice

Izterjava najemnine in druge možnosti lastnika

Izterjava najemnine in druge možnosti lastnika

Oddajanje nepremičnine (na primer stanovanja) v najem lahko predstavlja dodaten vir dohodkov fizični pa tudi pravni osebi. Načeloma si vsak najemodajalec želi dolgoročnega najema z resnim najemnikom, ki bo uporabljal nepremičnino tako, da se na nepremičnini ne bo delal škode oziroma bo spoštoval druge določbe najemne pogodbe. Bistvena sestavina najemne pogodbe je tudi višina najemnine in način njenega plačevanja.

Izbris hipoteke iz zemljiške knjige

Izbris hipoteke iz zemljiške knjige

Hipoteka je zastavna pravica na nepremičninah. Je eno najpogostejših sredstev zavarovanj, ki posojilodajalcu v primeru neplačanih obveznosti dolžnika omogoča, da se poplača iz vrednosti zastavljene nepremičnine. Hipoteko še posebej pogosto zahtevajo banke pri odobravanju stanovanjskih kreditov. Hipoteka se vknjiži v zemljiško knjigo in v njej ostane vknjižena do svojega izbrisa.

Davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin je davek, ki se plačuje od vsakega odplačnega prenosa lastninske pravice na nepremičnini. Potrdilo o plačilu davka na promet nepremičnin je eden izmed pogojev za notarsko overitev zemljiškoknjižnega dovolila, to je dovolila, s katerim se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. To pomeni, da kadar davek na promet nepremičnin ni plačan, pa bi po Zakonu o davku na promet nepremičnin moral biti, notar ne bo overil zemljiškoknjižnega dovolila, s čimer bo onemogočena vknjižba lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo.

Century 21 - Pr(a)va misel pri nakupu / prodaji vaše nepremičnine
Vnesite svoj oglas
Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.

goldenkey