Kako varen je nakup nepremičnine na dražbi?

v

Prodaja nepremičnin na javnih dražbah tudi v Sloveniji postaja vse bolj pogosta. K temu prispeva več dejavnikov: (1) samoupravne lokalne skupnosti (na primer Mestna občina Maribor) množično odprodajajo svoje stvarno premoženje, (2) za časa polpretekle krize je bil nad velikim številom gospodarskih družb uveden stečajni postopek ali pa je bil zoper dolžnike (tudi fizične osebe) začet izvršilni postopek in (3) vse več je zasebnikov, čigar poslovna dejavnost je organizacija dražb (popularizacija takega načina prodaje nepremičnin).

Iz prej napisanega vidimo, da je dražba lahko prisilna (sodna) ali prostovoljna. Postopek prisilne dražbe je jasno določen z zakonoma, to sta Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) ter Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP). Postopka prostovoljne dražbe pa ne predpisuje noben zakon, vseeno pa zanj veljajo v nadaljevanju predstavljena značilnosti. Čeprav lahko država in samoupravne lokalne skupnosti prodajajo svoje nepremično premoženje na javnih dražba, ta dražba ni prisilna, temveč prostovoljna. Predvsem v zahodnih državah je prostovoljna dražba običajen način sklepanja prodajnih pogodb.

DRAŽBA IN NJENE ZNAČILNOSTI

Dražba se vedno začne z razpisom, ki pravno gledano ni ponudba, marveč poziv nedoločenemu krogu oseb k dajanju ponudb. Dražba vedno poteka pod vnaprej v razpisu določenimi pogoji, prodajna pogodba pa je sklenjena s tistim ponudnikom, ki ponudi najvišjo ceno. Udeleženec dražbe, ki bo ponudil najvišjo ceno bo garantirano dobil predmet dražbe, kar je tudi poglavitna prednost takega načina nakupa. Slabost na drugi strani pa je v tem, da se za ceno ne more pogajati in da zaradi morebitnega velikega števila dražiteljev tudi nima velikega vpliva na ceno, zaradi česar je rezultat dražbe dokaj nepredvidljiv. Čeprav izklicna cena ponavadi ne predstavlja tržne vrednosti nepremičnine pa jo, če gre za atraktivno nepremičnino, lahko velikokrat preseže. Ker je končna cena lahko dosti večja od tržne je pomembno vedeti tudi to, da prodajne pogodbe sklenjene na podlagi javne dražbe ni mogoče razveljaviti zaradi čezmernega prikrajšanja (čezmerno prikrajšanje je institut, ki ob določenih pogojih omogoča razveljavitev pogodbe zaradi kršitve načela enake vrednosti dajatev).

Za dražbo značilna je tudi položitev varščine, ki običajno znaša 10% izklicne cene. Varščina je dana za resnost ponudbe. V kolikor najboljši ponudnik v določenem roku ne plača preostanka kupnine, varščino izgubi.

ZNAČILNOSTI PRISILNE DRAŽBE

Prisilna dražba velja za najbolj varno. K temu seveda najbolj pripomore dejstvo, da jo vodi sodišče, ki je organ oblasti. Kot kupec nepremičnine na javni dražbi ste lahko povsem prepričani, da boste kupljeno nepremičnino dobili v last. Problem teh dražb (z vidika upnika in dolžnika) je v tem, da se nepremičnine redko prodajo na prvi dražbi. V skladu z Zakonom o izvršbi in zavarovanju namreč stvar ne sme biti prodana pod 70% ugotovljene vrednosti. Šele na drugi dražbi se jo lahko proda za polovico ugotovljene vrednosti. Dražitelji se tega zavedajo, zato se prve dražbe praviloma ne udeležujejo. Druga slabost pa je v tem, da je pri prisilni javni dražbi odgovornost prodajalca za napake stvari izključena (467. člen Obligacijskega zakonika). To pomeni, da kupec proti prodajalcu ne bo imel jamčevalnih zahtevkov (na primer zahtevka za odpravo napake).

GLEDE PRAVIC KI SE IZBRIŠEJO S PRODAJO NA PRISILNI JAVNI DRAŽBI

Na drugi strani je največja prednost prisilne javne dražbe v tem, da dobi kupec nepremičnino nekaterih stvarnih bremen prosto. Vseeno pa je pred sodelovanjem na dražbi potrebno posebno pozornost nameniti stanju v zemljiški knjigi pa tudi dejanskemu stanju – z ogledom (obstoj najemnega razmerja ni nujno razviden iz zemljiške knjige).

Iz zemljiške knjige se s prodajo nepremičnine na javni dražbi izbrišejo morebitne zastavne pravice in zemljiški dolg, četudi imetniki teh pravic niso bili v celoti poplačani. Za razliko od zastavne pravice pa v določenih pogojih stvarne služnosti ne ugasnejo (174. členu ZIZ). Prav tako ne ugasnejo osebne služnosti, stvarna bremena in stavbna pravica, če so bile v zemljiško knjigo vpisane pred zastavnimi pravicami upnikov. Najemno ali zakupno razmerje prav tako ne preneha s prodajo nepremičnine na javni dražbi, ima pa kupec možnost da najemno razmerje odpove, če je le-to nastalo po vpisu upnikove zastavne pravice na nepremičnini (odpovedni rok je en mesec). Pomembno je tudi vedeti, da ima včasih dolžnik, ki stanuje v prodani družinski hiši oziroma stanovanju, pravico tam kot najemnik kupca bivati še tri leta (zaradi primera Vaskrsić). V primerih, ko vam zemljiškoknjižno stanje ni popolnoma jasno oziroma ga ne razumete dovolj, je priporočljivo vprašati pravnika za nasvet.

KAJ PA PREVARE PRI DRAŽBAH?

Kakor drugi pravni posli tudi dražbe niso imune na prevare. Najbolj klasične je moč videti celo v filmih. Dražitelji se namreč lahko, čeprav to ni dovoljeno, dogovorijo o dvojem: da ne bodo dražili, tako bo eden izmed njih nepremičnino kupil zelo poceni, ali pa da bodo umetno dražili in tako v korist prodajalca dvigovali ceno. Predvsem prva je prisotna pri prisilnih javnih dražbah, problem pa bo omiljen z uvedbo internetnih javnih dražb. Internetne dražbe za prodajo nepremičnin pa že nekaj časa (tudi v Sloveniji) vodijo zasebniki. Pri teh dražbah je možnost prevar nekaj večja, zato si je vedno priporočljivo ogledati nepremičnino, ki jo kupujete in se o njenem pravnem in dejanskem stanju dobro poučiti.

Jure Pirc, dipl. prav. (UN)

Nazaj

Zadnje novice

Zakaj je cena nepremičnin v Ljubljani toliko višja kot v Mariboru

Zakaj je cena nepremičnin v Ljubljani toliko višja kot v Mariboru

Cene nepremičnin v Sloveniji v zadnjem času vztrajno naraščajo. Kljub vztrajni rasti cen po celotni državi, lahko med posameznimi kraji zaznamo precejšnje razlike. V članku vam predstavljamo primerjavo povprečnih cen nepremičnin v Mariboru s povprečnimi cenami v Ljubljani ter razlog za tolikšno razliko.

Razlogi za dvig cen nepremičnin v Sloveniji

Razlogi za dvig cen nepremičnin v Sloveniji

V zadnjem času nepremičnine v Sloveniji dosegajo vrtoglave cene. Glavni razlog za trenutno stanje na nepremičninskem trgu je pomanjkanje nepremičnin in na drugi strani preveliko povpraševanje po njih. V nadaljevanju preverite kako dolgo lahko še cene nepremičnin naraščajo in za koliko so se cene dvignile v preteklem letu.

Kupujete svojo prvo nepremičnino? Bodite pozorni na to…

Kupujete svojo prvo nepremičnino? Bodite pozorni na to…

Želja po samostojnosti in neodvisnosti od staršev, nas slej ko prej postavi v položaj, ko začnemo z iskanjem ter kasneje tudi nakupom svoje prve nepremičnine. Nakup prve nepremičnine za vas najverjetneje predstavlja nov proces, s katerim se v življenju še niste srečali. Zato je pomembno, da se pred nakupom nepremičnine pozanimate o samem poteku nakupa ter pasteh, ki lahko prežijo na vas. Za vas smo povzeli najpomembnejše točke, na katere morate biti pozorni ob nakupu, če se želite izogniti kasnejšim nevšečnostim.

Želite oddati ali prodati nepremičnino?

Zaupajte našim strokovnjakom

Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.