Kaj vse lahko pri nakupu ali prodaji nepremičnine gre narobe?

v

Vsakdo se v življenju vsaj enkrat sreča bodisi s prodajo bodisi z nakupom nepremičnine. Ker pa je ta dogodek običajno res enkraten, tako prodajalci kot kupci z njim nimajo veliko izkušenj. Posledično velja biti pri sklepanju nepremičninskega posla še posebej previden. Da bi se izognili težavam, na katere lahko naletite pri nakupu ali prodaji nepremičnine, vam predstavljamo kaj vse pri sklepanju nepremičninskega posla lahko gre narobe, tako na strani kupca kot na strani prodajalca ter kako se temu izogniti.  

Tveganja na strani kupca

Prodajalec ni lastnik nepremičnine

Kadar ste v vlogi kupca nepremičnine vam priporočamo, da SAMI preverite pravno stanje nepremičnine v zemljiški knjigi. Zakaj sami? Ker vam lahko prodajalec predloži lažne izpise. Ko imate pred seboj pristen izpis iz zemljiške knjige, lahko ugotovite ali je prodajalec nepremičnine tudi njen lastnik. Za veljavno pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, mora namreč tisti, ki prodaja nepremičnino biti tudi lastnik nepremičnine.

Večkratna prodaja nepremičnine

Zgodi se lahko, da lastnik nepremičnine nepremičnino večkrat proda različnim kupcem. Tako prodajalec sklene zavezovalni pravni posel z več različnimi kupci, kateri vsi postanejo potencialni lastniki nepremičnine. Vsak od njih je od prodajalca upravičen zahtevati izpolnitev prodajne pogodbe v celoti. In ker v tem primeru nima noben od kupcev močnejše pravice od drugega, je pomembno, da čimprej vložite predlog za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Tisti, ki to prvi stori bo pridobil lastninsko pravico (načelo vrstnega reda). Zoper prodajalca lahko v tem primeru podate odškodninski zahtevek in kazensko ovadbo za kaznivo dejanje goljufije.

Bremena na nepremičnini

Ko kupujete nepremičnino ni dovolj, da samo enkrat preverite zemljiškoknjižno stanje nepremičnine. Pomembno je, da zemljiškoknjižno stanje spremljate ves čas. Ob tem morate biti pozorni na morebitne obremenitve na nepremičnini.

Nevzajemna izpolnitev obveznosti

Ko imamo sklenjeno prodajno pogodbo, se od prodajalca in kupca pričakuje vzajemna izpolnitev pogodbe. To pomeni, da kupec plača kupnino ter da prodajalec omogoči, da se uredi prenos lastninske pravice na kupca. Lahko pa se zgodi, da kot kupec plačate kupnino, prodajalec nepremičnine pa vam ne izroči listin, ki so potrebne za vpis lastninske pravice. Da se temu izognete, priporočamo, da se s prodajalcem v osnovni pogodbi dogovorite, da bo prodajalec deponiral pri notarju overjene listine, ki so podlaga za vpis lastninske pravice na vas, tako da jih boste lahko pod določenimi pogoji, ki se opredelijo v notarskem zapisu o deponaciji dokumentov, tudi prevzeli. Tako se vzpostavi vzajemno varno razmerje med kupcem in prodajalcem.

Nevložitev predloga za spremembo lastninske pravice v zemljiško knjigo

Nepremičninski posel je uspešno končan, ko imamo v rokah pravnomočen sklep o vpisu lastninske pravice. Ker pa kupci včasih odlašajo s spremembo zemljiškoknjižnega stanja iz različnih razlogov, se lahko zgodi, da vam prejšnji lastnik nepremičnino obremeni. Namreč v očeh javnosti (zemljiška knjiga) je lastnik nepremičnine še vedno prodajalec. Zato priporočamo, da vpis opravite kar se da hitro.

 

 

Tveganja na strani prodajalca

Bistveno tveganje, ki se pojavlja na strani prodajalca nepremičnine je neplačilo kupnine s strani kupca.

Izročitev overjene prodajne pogodbe pred plačilom celotne dogovorjene kupnine

Če ste kot prodajalec nepremičnine preveč zaupljivi, lahko to s seboj prinese določene posledice. Tako denimo, lahko ostanete brez dela kupnine, če kupcu izročite pogodbo z ustreznim zemljiškoknjižnim dovolilom, še preden ste prejeli vso kupnino. Kupec v tem primeru že lahko predlaga vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, še preden ste vi dobili celotno kupnino. V tem primeru imate na voljo tožbeni zahtevek nasproti kupcu.

Prejem kupnine iz drugi računov in ne s strani kupčevega računa

Če se le da, od kupca zahtevajte, da bo kupnino poravnal iz svojega transakcijskega računa, da se izognete morebitnim kasnejšim zahtevkom za vračilo denarja. V kolikor kupec vztraja pri plačilu iz drugega transakcijskega računa, vam naj za takšno ravnanje navede ustrezen razlog in ustrezno pogodbeno dokumentacijo.

Sklenitev nepremičninskega posla je kompleksen postopek, pri katerem obstajajo številna tveganja, ki lahko pripeljejo do različnih zapletov. Da bi se temu izognili vam priporočamo, da vam pri sklepanju nepremičninskega posla na pomoč priskočijo strokovno podkovani pravniki ali nepremičninski posredniki.

 

Ksenija Vrbnjak, univ. dipl. prav.

Vir: Bolarič Urban, Tveganje pri nakupu in prodaji nepremičnin.

Nazaj

Zadnje novice

5 največjih mitov o nepremičninskih agentih (in zakaj jim ni dobro verjeti)

5 največjih mitov o nepremičninskih agentih (in zakaj jim ni dobro verjeti)

Kupci in prodajalci nepremičnin imajo pogosto napačno predstavo o nepremičninskih agentih – o njihovem delovanju, o postopku ter o samem razmerju z nepremičninsko agencijo. V članku vam bomo predstavili pet mitov (in pet resnic) o delovanju in sodelovanju nepremičninskega agenta s kupci in prodajalci nepremičnin.

 

Kaj storiti, ko imate težave s sosedi

Kaj storiti, ko imate težave s sosedi

Slabi medsosedski odnosi so povzročitelj slabe volje in posledično vplivajo na kakovost vašega življenja. V kolikor se je tudi vam pripetilo, da ste naleteli na sosede iz nočne more, vam v članku opisujemo, kako lahko slabe medsosedske odnose poskušate izboljšati. S premišljenim pristopom do soseda lahko izoblikujete prijateljske odnose in s tem ustvarite tudi prijetnejše okolje za bivanje.

Želite oddati ali prodati nepremičnino?

Zaupajte našim strokovnjakom

Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.