Kaj je etažna lastnina in kaj ureja?

v

Vsak, ki živi v stanovanjskem bloku, se dnevno srečuje z elementi etažne lastnine, s tem ko uporablja tako svoje kot skupne prostore v stanovanjskem bloku. Pri tem pa se marsikdo sploh ne zaveda, kaj etažna lastnina sploh je. V današnjem članku si poglejmo, kaj so pogoji za vzpostavitev etažne lastnine in njene elemente.


Etažna lastnina je posebna oblika lastnine, pri kateri je glavni pogoj za njeno oblikovanje lastništvo ene stavbe s strani več oseb. Lahko bi rekli, da etažna lastnina ni možna kjerkoli, pač pa le tam, kjer je objekt grajen tako, da fizično omogoča uporabo določenih delov neodvisno eden od drugega.

Kaj je lahko etažna lastnina?

Predmet etažne lastnine je lahko tako stanovanje kot nestanovanjski prostor. Stanovanje je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so ti prostori v stanovanjski hiši ali v drugi zgradbi. Bistvena značilnost stanovanja je torej funkcionalna celota prostorov. Na tej celoti prostorov, gre v bistvu za del večstanovanjske hiše, ima lastnik etažno lastnino. K etažni lastnini pa spada tudi solastnina na skupnih prostorih in napravah. Večstanovanjska hiša namreč ni le seštevek posameznih fizično ločenih delov, ampak vsebuje tudi dele in naprave, ki služijo hiši kot celoti.

Predmet solastnine so tako skupni prostori (stopnišča in hodniki, podstrešja, pralnice in sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, kolesarnice, delavnice za hišnika, prostori za odlaganje smeti) in drugi prostori, ki služijo večstanovanjski hiši. Pod solastnino spadajo tudi skupni deli in naprave večstanovanjske hiše (gradbeni elementi, ki zagotavljajo obstoj zgradbe kot celote, temelji in nosilni zidovi, stropi, fasada, streha in dimniki, svetlobni jaški, dvigala, električna, plinska, kanalizacijska, vodovodna in telefonska napeljava).

Pod pojmom funkcionalno zemljišče razumemo tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno redni rabi večstanovanjske hiše in predstavlja zemljišče brez katerega hiša ne more funkcionirati, kot npr. dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno.

Kljub naštetemu, pa je treba pri vsakem prostoru in napravi upoštevati skupni značaj - posamezen del šteje za skupni del večstanovanjske hiše, samo, če je funkcionalno namenjen zgradbi kot celoti. Ker nobena hiša ne more nastati in obstajati brez zemljišča, spada v solastnino tudi zemljišče, na katerem stavba stoji, isto pa velja še za funkcionalno zemljišče stavbe.

Kako nastane etažna lastnina?

Etažna lastnina navadno nastane s pravnim poslom, torej pogodbo. Največkrat gre za pogodbo med solastniki zemljišča z večstanovanjsko hišo. Solastniki sklenejo pogodbo o oblikovanju etažne lastnine, ki mora obsegati izjavo vseh solastnikov, da želijo preoblikovati solastnino v etažno lastnino. Ta pogodba bo seveda podlaga za zemljiškoknjižni vpis, zato mora vsebovati zemljiškoknjižne podatke o nepremičnini, sklenjena mora biti v pisni obliki, podpisi vseh strank pa morajo biti notarsko overjeni. Treba je tudi določiti posamezne dele stavbe v etažni lastnini, ter določiti skupne prostore in dele. Treba je tudi določiti solastniške deleže na skupnih prostorih. Od slednjega je namreč odvisno kako bodo porazdeljeni stroški vzdrževanja. Etažno lastnino pa lahko oblikuje tudi posameznik, navadno investitor nove zgradbe. Etažna lastnina mu omogoča lažjo prodajo posameznih delov stavbe - stanovanj.

Etažna lastnina predstavlja razmerje, ko je neka oseba lastnik dela večstanovanjske hiše. Gre za lastništvo na neki zaključeni funkcionalni celoti, torej na stanovanju. Tako je do uporabe določenega stanovanja upravičen samo njegov lastnik. Seveda je lastnikov stanovanj več in vsak uporablja le svojega. Še vedno pa ostanejo deli večstanovanjske hiše, ki so namenjeni vsem lastnikom in te lahko uporabljajo vsi. Seveda je uporaba določena v sorazmerju s solastniškim deležem. Solastniški delež pa se navadno določi sorazmerno z velikostjo stanovanja v primerjavi s celotno večstanovanjsko hišo. Večje pravice pri uporabi pa hkrati pomenijo tudi večje obveznosti, predvsem kar se tiče vzdrževanja in stroškov.

Bistven učinek etažne lastnine je torej v tem, da posamezni del stavbe pridobi lastnost samostojne stvari. Lastninska pravica na takem delu se tako lahko prosto prenaša, lahko na njem nastane solastnina, lahko se postavi pod hipoteko, ...

Lastnik stanovanja, ki je hkrati solastnik skupnih prostorov, lahko s svojim imetjem prosto razpolaga, ne da bi potreboval soglasje drugih lastnikov. Nujno je, da ob prenosu lastninske pravice na stanovanju, lastnik prenese tudi solastninsko pravico na skupnih prostorih. Z vidika prodaje je torej potrebno oba dela obravnavati kot celoto. Brez uporabe skupnih delov in prostorov ni mogoče uporabljati stanovanja. Tako tudi zakon o zemljiški knjigi določa, da se solastnina na skupnih delih v večstanovanjskih hišah in na funkcionalnem zemljišču vpiše v korist vsakokratnih etažnih lastnikov. Solastnine na skupnih delih torej ni mogoče samostojno prenesti. Zato tudi ni mogoče zahtevati fizično delitev solastnine - skupne prostore mora imeti možnost uporabljati vsak etažni lastnik.

Stroški

Kot smo že omenili, pa je s pravico uporabe povezana tudi delitev stroškov. Pri delitvi bremen, povezanih s skupnimi deli, je popolnoma nepomembno, koliko posamezni solastnik dejansko uporablja te dele. Stroški ga bremenijo po idealnem deležu. Tako npr. lastnik stanovanja v pritličju mora prispevati za popravilo dvigala, četudi ga ne uporablja. Seveda pa se solastniki lahko sporazumejo drugače, saj so nekateri skupni deli takšni, da sodijo le k posameznim stanovanjem. Lastninsko razmerje, ki je fiksno, je lastništvo stavbišča - zemljišča na katerem stoji stavba. To zemljišče je nujni pogoj za stanovanja, vsi ostali skupni deli, poleg strehe, nosilnih sten in temeljev pa se dajo poljubno razdeliti. Na splošno se vsa razmerja med etažnimi lastniki urejajo s pogodbo o upravljanju.

Vir: Stanovanjski zakon (SZ-1), www.slonep.net

Nazaj

Zadnje novice

To so najboljša evropska mesta za investicijo v nepremičnine v letu 2018!

To so najboljša evropska mesta za investicijo v nepremičnine v letu 2018!

Kot investitor na nepremičninskem trgu se morate predhodno definitivno pozanimati o smiselnosti nakupa določene nepremičnine. V tem članku bomo pogledali v katerih krajih je smiselno investirati v nepremičnine v Evropi v letu 2018 in zakaj.

Kdaj se lahko odpove najemna pogodba?

Kdaj se lahko odpove najemna pogodba?

Delež prebivalstva, ki živi v najemniških stanovanjih narašča, seveda pa je vedno več tudi lastnikov, ki svoja stanovanja oddajajo v najem. Najemna pogodba je sicer urejena v Obligacijskem zakoniku, vendar se za stanovanjska najemna razmerja uporablja Stanovanjski zakon (SZ-1), ki je specialnejši predpis. Med drugim Stanovanjski zakon ureja tudi vprašanje odpovedi najemnega razmerja. Ta prispevek velja zgolj za odpovedi najemnih pogodb, katerih predmet pogodbe so tržna najemna stanovanja. To so tista stanovanja, ki se prosto oddajajo na trgu (niso na primer neprofitna ali namenska najemna stanovanja).

Century 21 - Pr(a)va misel pri nakupu / prodaji vaše nepremičnine
Vnesite svoj oglas
Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.