Izterjava najemnine in druge možnosti lastnika

v

Oddajanje nepremičnine (na primer stanovanja) v najem lahko predstavlja dodaten vir dohodkov fizični pa tudi pravni osebi. Načeloma si vsak najemodajalec želi dolgoročnega najema z resnim najemnikom, ki bo uporabljal nepremičnino tako, da se na nepremičnini ne bo delal škode oziroma bo spoštoval druge določbe najemne pogodbe. Bistvena sestavina najemne pogodbe je tudi višina najemnine in način njenega plačevanja.

DOGOVOR

Neplačevanje oziroma neredno plačevanje najemnine, predstavlja lastniku nepremičnine izpad dohodka, zato je v prvi vrsti smiselno izbrati zaupanja vrednega najemnika, ki bo redno poravnaval svoje obveznosti. Vseeno pa se lahko zgodi, da taisti zaide v finančne težave in zgolj momentalno ni zmožen poravnati najemnine.

V teh primerih je, tudi zaradi dobrih medsebojnih odnosov, primerno z najemnikom skleniti dodaten dogovor o obročnem plačevanju že zapadlih ali prihodnjih najemnin, lahko pa tudi kakršenkoli drug dogovor, ki bo najemniku omogočal mirnejši prehod skozi trenutno stisko, lastnik pa bo na koncu vseeno dobil povrnjeno vse, kar mu najemnik dolguje.

Vedno takšen dogovor seveda ni možen, bodisi zaradi tega, ker najemnik sploh nima in tudi v prihodnje ne bo imel sredstev za redno plačevanje najemnine, ali pa ker se enostavno želi v celoti izogniti plačilu najemnine.

ODPOVED POGODBE (STANOVANJA)

V skladu s Stanovanjskim zakonom (SZ-1) lahko lastnik stanovanja (najemodajalec) odpove pogodbo zaradi neplačevanja najemnine. Neplačevanje najemnine in stroškov je eden izmed krivdnih odpovednih razlogov navedenih v 103. členu SZ-1. Najemodajalec lahko odpove pogodbo v roku, ki ga določa najemna pogodba, če pa rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa.

Lahko se zgodi, da najemnik, ki že tako ali tako krši najemno pogodbo ne bo upošteval lastnikove odpovedi. Zaradi tega lahko lastnik odpove najemno pogodbo s tožbo. S tožbo jo lahko odpove le, kadar je predhodno najemniku poslal opomin, ki mora vsebovati opis kršitve in način odprave te kršitve (ki ga najemnik mora upoštevati) ter primeren rok za odpravo te kršitve, ki pa ne sme biti krajši od 15 dni.

ODSTOP OD POGODBE (POSLOVNI PROSTOR)

Po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) lahko najemodajalec od najemne pogodbe vsake trenutek odstopi, če za to obstaja krivdni razlog. Od pogodbe lahko odstopi ne glede na to ali je sklenjena za določen ali za nedoločen čas. Pomembno je, da odstopa od pogodbe ne rabi uveljavljati sodno, kakor je določeno za odpoved od pogodbe. ZPSPP tako določa, da lahko najemodajalec odstopi od pogodbe, če najemnik zamuja s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil.

Čas, ki mora preteči, da lahko najemodajalec od pogodbe odstopi, torej ne začne teči z dnem, ko bi najemnik moral plačati najemnino (na primer vsak peti v mesecu), temveč šele z dnem, ko ga najemodajalec na neplačilo opomni.

IZVRŠBA

Četudi najemodajalec odpove najemno pogodbo, to še ne pomeni, da je od najemnika dobil povrnjeno vse, kar mu je ta dolgoval. Z odpovedjo zgolj prepreči povečanje najemnikovega dolga. Da bi se naposled le poplačal, ima na voljo izvršbo – pravno sredstvo, ki upnikom omogoča prisilno izterjavo terjatev, ki jih imajo proti dolžnikom.

Za vložitev izvršbe mora upnik (najemodajalec) razpolagati z izvršilnim naslovom. Sama najemna pogodba ni izvršilni naslov. Za pridobitev slednjega mora upnik pri pristojnem sodišču vložiti tožbo zoper najemnika. Sodba s katero sodišče obsodi najemnika na plačilo neplačanih najemnin in drugih stroškov je primeren izvršilni naslov. Na podlagi le-tega bo lahko upnik vložil izvršbo, s katero bo od dolžnika dobil zahtevan znesek.

NAJEMNA POGODBA V OBLIKI NEPOSREDNO IZVRŠLJIVEGA NOTARSKEGA ZAPISA

Poleg opisane, imata najemodajalec in najemnik možnost najemno pogodbo skleniti v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. V takšni obliki sklenjena najemna pogodba je za najemodajalca veliko ugodnejša, saj mu omogoča vložitev izvršbe zgolj na podlagi te najemne pogodbe. Na ta način si prihrani čas in stroške, ki bi mu nastali s pravdnim postopkom.

IZVRŠBA NA PODLAGI VERODOSTOJNE LISTINE

Pravne osebe in samostojni podjetniki, ki dajejo stanovanja ali poslovne prostore v najem v okviru registrirane dejavnosti, so dolžni za opravljen promet storitev (oddajanje) izdati račun. Takšen račun je verodostojna listina po Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Ti poslovni subjekti imajo zato še eno možnost – izvršbo na podlagi verodostojne listine. Izvršbo na podlagi verodostojne listine se vlaga na portalu e-sodstvo.

Avtor:

Jure Pirc, mag. prav.

Nazaj

Zadnje novice

Izterjava najemnine in druge možnosti lastnika

Izterjava najemnine in druge možnosti lastnika

Oddajanje nepremičnine (na primer stanovanja) v najem lahko predstavlja dodaten vir dohodkov fizični pa tudi pravni osebi. Načeloma si vsak najemodajalec želi dolgoročnega najema z resnim najemnikom, ki bo uporabljal nepremičnino tako, da se na nepremičnini ne bo delal škode oziroma bo spoštoval druge določbe najemne pogodbe. Bistvena sestavina najemne pogodbe je tudi višina najemnine in način njenega plačevanja.

Izbris hipoteke iz zemljiške knjige

Izbris hipoteke iz zemljiške knjige

Hipoteka je zastavna pravica na nepremičninah. Je eno najpogostejših sredstev zavarovanj, ki posojilodajalcu v primeru neplačanih obveznosti dolžnika omogoča, da se poplača iz vrednosti zastavljene nepremičnine. Hipoteko še posebej pogosto zahtevajo banke pri odobravanju stanovanjskih kreditov. Hipoteka se vknjiži v zemljiško knjigo in v njej ostane vknjižena do svojega izbrisa.

Davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin je davek, ki se plačuje od vsakega odplačnega prenosa lastninske pravice na nepremičnini. Potrdilo o plačilu davka na promet nepremičnin je eden izmed pogojev za notarsko overitev zemljiškoknjižnega dovolila, to je dovolila, s katerim se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. To pomeni, da kadar davek na promet nepremičnin ni plačan, pa bi po Zakonu o davku na promet nepremičnin moral biti, notar ne bo overil zemljiškoknjižnega dovolila, s čimer bo onemogočena vknjižba lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo.

Želite oddati ali prodati nepremičnino?

Zaupajte našim strokovnjakom

goldenkey
Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.