v
Pripravila: Mateja Voršič, vodja izobraževalnega centra in razvoja pri CENTURY 21 Slovenija
Delo nepremičninskega posrednika že dolgo ni več zgolj posredovanje med kupcem in prodajalcem. Na nas se ljudje obračajo tudi za strokovne nasvete glede možnosti investiranja v nepremičnine. Pojavlja se vse več vprašanj kot so recimo...
- Ali je nepremičnina dobra naložba?
- Kakšen je lahko pričakovani donos
- Vložiti v stanovanjske ali poslovne nepremičnine?
- Kakšen je lahko riziko?
- In še veliko drugih vprašanj in pomislekov, ki jim jih pomagamo razrešiti.
Slovenci menda veljamo za precej varčne. Varčujemo za avto, hišo, počitnice, pokojnino, ''hude čase'' in še kaj bi se našlo. Največ privarčevanega denarja imamo v bančnih depozitih. Ker pa privarčevan denar na bančnih depozitih v zadnjem času praktično ne prinaša nobenih donosov, še najmanj pa realnih donosov (po inflaciji), nas veliko razmišlja o alternativah.
Pred kratkim sem se pogovarjala z izvršnim direktorjem nepremičninske družbe Equinox nepremičnine d.d. - Matejem Rigelnikom, o nepremičninskem trgu in o različnih možnostih vlaganja v nepremičnine ter nepremičninske družbe.
Zato je vedno bil delež kupcev, ki so nepremičnine kupovali kot investicijo. V zadnjih letih je tovrstno povpraševanje precej poraslo. Večina stanovanj se kasneje odda na trgu. Nekatera stanovanja pa ostanejo tudi prazna in se jih lastniki odločijo prodati v primeru, da jim cena v določenem obdobju občutno zraste.
Vendar pa nakup stanovanja, kot investicija, ki ima večinoma donos iz naslova mesečne najemnine, pomeni velik finančni vložek nakupa. Upoštevati je potrebno stroške vzdrževanja nepremičnine in pojavlja se vprašanje likvidnosti ter riziko padca nepremičninskega trga.
Z g. Rigelnikom sva se pogovarjala o alternativi, kot so nepremičninske družbe, ki so v svetu že dolgo poznane, v Ameriki že od šestdesetih let prejšnjega stoletja in bi bili ob sprejetju ustrezne zakonodaje pri nas zanimivi tudi slovenskim vlagateljem, ki bi si želeli razpršiti svoje premoženje.
Spodaj prilagam nekaj vprašanj, ki sem jih zastavila g. Rigelniku in ravno tako njegove odgovore...
Namen nepremičninskih družb v tujini je ponuditi vsem tipom vlagateljev možnost investiranja v različne tipe nepremičnin tudi z manjšimi zneski kot navadno stane nakup posamezne nepremičnine.
S tem imajo vlagatelji v tujini možnost, da navadno z relativno manjšim zneskom postanejo ekonomski solastnik nepremičnin, ki jih ima dotična nepremičninska družba v lasti.
Ključne prednosti vlaganja v nepremičninske družbe so tako odprava tveganj nakupa posamezne nepremičnine in s tem razpršitev vlagateljevega finančnega premoženja med več nepremičnin. Vložena sredstva vlagateljev so navadno likvidnejša in vlagatelj ima možnost prodaje svojega vložka na organiziranem trgu kapitala.
Zanimiv podatek, ki ga verjetno velika večina slovenskih varčevalcev ne pozna je, da so nepremičninske družbe oz. v tujini - nepremičninski skladi - najdonosnejši naložbeni razred v zadnjih 40-ih letih. V ZDA presegajo tudi donosnosti ameriškega delniškega indeksa S&P 500 tako na absolutni osnovi kot za tveganje prilagojeni osnovi.
V tujini imajo varčevalci alternativo neposrednemu nakupu nepremičnine z vlaganjem v nepremičninske družbe, ki sredstva vlagateljev vlagajo v izbrane nepremičnine - poslovne, stanovanjske, hotelske, zdravstvene, logistične in tako naprej. Posledično imajo vlagatelji dodatno možnost razpršitve njihovega finančnega premoženja.
Nepremičninske družbe prihodke ustvarjajo z oddajanjem nepremičnin. V tujini se navadno 90% tekočega dobička družbe izplača vlagateljem v obliki dividend. V tujini imajo investitorji navadno med 10% do 30% sredstev investiranih v nepremičninske družbe.
Praktično vsi deležniki ocenjujejo, da slovenski kapitalski trg potrebuje dodatno ponudbo novih vrednostnih papirjev in rast v dejanskem prostem obtoku. Te ugotovitve izhajajo iz končnega poročila o projektu, ki sta ga izvedli družbi PricewaterhouseCoopers in BTA Consulting v sodelovanju z Evropsko komisijo ter z udeležbo ministrstva za finance in Agencije za trg vrednostnih papirjev (ATVP), ki je nedavno dokument javno objavila.
Na podlagi ocenjevanja trenutnih razmer na kapitalskem trgu, pogovorov z deležniki in primerjave s praksami drugih držav izvajalci projekta menijo, da so za uspešen razvoj kapitalskega trga potrebne določene spremembe v davčnem sistemu.
Med možnostmi zanje so naštete uvedbe davčnih spodbud, znižanje davčnih stopenj za dividende in davka na dobiček od prodaje finančnih instrumentov, poenostavitev davčnega sistema ter tudi delovanje nepremičninskih skladov.
Ker je čas denar, mar ne? Držijo seveda vaše ugotovitve. Ugotavljam, da je praksa, ki je uveljavljena v tujini, se pravi oddajanje nepremičnin kot poslovna dejavnost, ko se izključno in samo ukvarjate z oddajanjem nepremičnin, ko družba kupi nepremičnino z namenom doseganja nekih donosov iz naslova najemnih razmerij, v Sloveniji ni na ustreznem nivoju. Predvsem v smislu sklepanja ustreznih najemnih pogodb.
.
.
Tekom najinega pogovora sva se dotaknila še številnih drugih zanimivih stvari o investiranju v nepremičnine, ki pa vam jih razkrijemo kdaj drugič :)
Se beremo prihodnjič,
Mateja Voršič,
vodja izobraževalnega centra in razvoja pri CENTURY 21 Slovenija
P.S. Za več informacij in nasvetov glede vlaganja v nepremičnine, se obrnite na naše nepremičninske posrednike in z veseljem vam bodo svetovali.
Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.
Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.
Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.
