5 nasvetov pri nakupu nepremičnine preko dražbe

v

Nakupi nepremičnin  preko javnih dražb so eden izmed načinov, kjer lahko dosti prihranimo v primerjavi s klasičnim nakupom. Na prvi pogled izgledajo javne dražbe torej idealna priložnost, da se polastimo določene nepremičnine. Na žalost pa se potem v praski dostikrat pokaže, da ni vse tako rožnato, zato si poglejmo, na kaj je potrebno biti pozoren pri javnih dražbah.

Stanje nepremičnine

Pri nakupu nepremičnin preko javnih dražb je treba biti zelo pazljiv, saj kupec za razliko od klasičnih kupoprodajnih pogodb ne more uveljavljati garancij ali zahtevkov iz naslova stvarnih napak, recimo da nepremičnina ni dovolj kakovostna, ima napake ali ne ustreza pričakovanjem. Iz teh razlogov si je treba nepremičnino pred nakupom dobro ogledati. Včasih je veljalo, da so na dražbah le starejše nepremičnine, potrebne takojšnje prenove, čemur pa danes ni več tako, saj je naprodaj veliko nepremičnin novejše gradnje, tudi nedokončani objekti. Razen redkih izjem morajo potencialni kupci tudi sami preveriti stanje nepremičnine v zemljiški knjigi in morebitne obremenitve, kljub temu pa se večina bremen s prodajo na dražbi izbriše oziroma preneha, kar pomeni, da kupec prejme »čisto« nepremičnino.

Zasedenost in selitev

Nepremičnina je morda v odličnem stanju, problem pa lahko nastane, kadar so recimo v hiši ali stanovanju nastanjeni stanovalci. Pri javnih dražbah sodišče določi rok, do kdaj se mora dolžnik oz. stanovalec izseliti iz stanovanja ali hiše. Rok izpraznitve za trajno naseljene nepremičnine, kot so stanovanja ali hiše, je od 30 do 90 dni. V praksi se dostikrat zgodi, da dolžnik tega roka ne upošteva, zato je dovoljena vložitev izvršbe na deložacijo, kakršnakoli samovoljna menjava ključavnic ni pravno dopustna.

Konkurenca

Na javnih dražbah lahko kupci ceneje kupijo nepremičnine, toda za tiste na dobri lokaciji se pripravite na konkurenco. Dobre nepremičnine bodo imele logično tudi več ponudnikov, kar pomeni da bo cena najverjetneje višja, saj jo bo višalo več obiskovalcev. Pri tem moramo biti pozorni na obiskovalce dražb nima namena kupiti nepremičnine, vendar pa kljub temu plačajo varščino, a ne zato, da bi kupili nepremičnino, ampak da bi izsilili dogovor oziroma podkupnino od resnih kupcev, da potem ne bi dražili.

Varščina

Plačilo varščine je pri javnih dražbah nepremičnin osnoven pogoj za sodelovanje. V vabilu na dražbo praviloma zelo natančno piše, koliko varščine je potrebno vplačati, kako se jo lahko vplača (na transakcijski račun ali v gotovini pred dražbo) in do kdaj najkasneje. Največkrat znaša 10% izklicne cene. Če ste neuspeli ponudnik, se vam varščina vedno v celoti vrne. V primeru, da ste najvišji ponudnik in ste zmagali na dražbi se vam varščina šteje v kupnino. V primeru, da ste najvišji ponudnik, ste ponudili najvišjo ceno za določen predmet na dražbi, in si potem premislite in se ne odločite za nakup, vam je varščina zadržana. V primeru,da se ugotovi, da določen udeleženec javne dražbe varščine ni vplačal v roku ali ni plačal pravilnega zneska, potem takšen udeleženec ne more sodelovati na javni dražbi.

Cena

Kupci na javnih dražbah pričakujejo nižjo vrednost nepremičnine že samo zaradi tega, ker se prodaja na javni dražbi. Toda vedno ni tako. Nepremičnine ovrednotijo sodni cenilci po odredbi sodišča, vendar je veliko prvih dražb neuspešnih. Dosti uspešnejše so druge in nadaljnje dražbe, saj je namreč izklicna cena nepremičnine po prvi neuspešni dražbi na drugi dražbi nižja do 50%. Če smo uspeli na dražbi in je znesek, ki smo ga ponudili postal končna cena, se pravi da je te cene, ki smo jo ponudili, ni nihče višal, moramo po koncu dražbe s prodajalcem podpisati prodajno pogodbo in plačati kupnino ter izpolniti ostale morebitne obveznosti v skladu s prodajno pogodbo.

Avtor: Aljaž Sekolovnik

Nazaj

Zadnje novice

To so najboljša evropska mesta za investicijo v nepremičnine v letu 2018!

To so najboljša evropska mesta za investicijo v nepremičnine v letu 2018!

Kot investitor na nepremičninskem trgu se morate predhodno definitivno pozanimati o smiselnosti nakupa določene nepremičnine. V tem članku bomo pogledali v katerih krajih je smiselno investirati v nepremičnine v Evropi v letu 2018 in zakaj.

Kdaj se lahko odpove najemna pogodba?

Kdaj se lahko odpove najemna pogodba?

Delež prebivalstva, ki živi v najemniških stanovanjih narašča, seveda pa je vedno več tudi lastnikov, ki svoja stanovanja oddajajo v najem. Najemna pogodba je sicer urejena v Obligacijskem zakoniku, vendar se za stanovanjska najemna razmerja uporablja Stanovanjski zakon (SZ-1), ki je specialnejši predpis. Med drugim Stanovanjski zakon ureja tudi vprašanje odpovedi najemnega razmerja. Ta prispevek velja zgolj za odpovedi najemnih pogodb, katerih predmet pogodbe so tržna najemna stanovanja. To so tista stanovanja, ki se prosto oddajajo na trgu (niso na primer neprofitna ali namenska najemna stanovanja).

Century 21 - Pr(a)va misel pri nakupu / prodaji vaše nepremičnine
Vnesite svoj oglas
Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.