3 stvari, na katere morate biti pozorni pri nakupu zemljišča

v

V zadnjem času je nepremičninski trg v vzponu, cene nepremičnin, sploh v urbanih naseljih, pa posledično rastejo. Dokler se odločate za nakup zemljišča, na katerem nameravate imeti zgolj vrt ali pa manjši objekt in za gradnjo le-tega ne potrebujete gradbenega dovoljenja, se lahko izognete določenim tveganjem, ki pa so pri nakupu zemljišča, na katerem nameravate zgraditi stanovanjsko stavbo, skoraj neizogibna. Previdnost pri nakupu takega zemljišča ni nikoli odveč, še posebej zato, ker je njihova cena toliko višja od c ene drugih zemljišč. Za lažjo izbiro pri nakupu vam v nadaljevanju predstavljamo 3 najpomembnejše stvari na katere velja biti pozoren pri nakupu zemljišča.

1. NAMENSKA RABA ZEMLJIŠČA

Po Zakon o urejanju prostora (ZureP-2) je namenska raba prostora s prostorskimi akti določena raba površin in objektov, ki določa namen, za katere se površine in objekti lahko uporabljajo. Z občinskim prostorskim načrtom se namreč določi ureditveno območje naselij oziroma območje za dolgoročni razvoj naselij, kar v bistvu pomeni, da boste zgolj tam lahko postavili stanovanjski objekt. Če imate namen graditi stanovanjsko stavbo je zato bistvenega pomena, da kupite zemljišče, na kateri boste takšno stavbo sploh smeli postaviti.

Na območjih, ki niso opredeljena kot območje naselij, za gradnjo stanovanjske stavbe namreč ne boste mogli pridobiti gradbenega dovoljenja. Za odgovor na vprašanje ali je območje na katerem leži zemljišče, ki ga kupujete, območje naselja, si je zato najvarneje pridobiti uradno potrdilo – potrdilo o namenski rabi zemljišča. Potrdilo o namenski rabi zemljišča nadomešča prejšnjo lokacijsko informacijo za namen prometa z nepremičninami. Izda ga občina in ima naravo potrdila iz uradne evidence, kar pomeni, da se nanj lahko zanesete. Potrdilo vsebuje podatek o namenski rabi zemljišča, kot ga določa občinski prostorski načrt, če pa se za zemljišče, ki ga kupujete pripravljajo spremembe v prostorskem načrtu pa mora občina tudi to v potrdilu posebej navesti.

Upravna taksa za potrdilo o namenski rabi zemljišča znaša 22,70 EUR, vlogo, ki je dostopna na spletni straneh občin, pa lahko oddate preko spleta ali osebno.

2. KOMUNALNO OPREMLJENO STAVBNO ZEMLJIŠČE

Ko ste ugotovili, da bo na zemljišču, ki ga kupujete, sploh lahko dopuščena gradnja stanovanjskega objekta, se splača preveriti ali je zemljišče, ki ga kupujete komunalno opremljeno. Zemljišče je komunalno opremljeno, kadar ima urejen dostop do javne ceste in je zanj mogoče izvesti priključke za elektriko, vodo in kanalizacijo. V kolikor teh priključkov ni mogoče izvesti, lahko zemljišče še vedno velja za komunalno opremljeno, vendar boste v tem primeru primorani komunalno oskrbo zagotoviti s samooskrbo (na primer z zajetjem pitne vode, ki ima izvir na parceli, ki jo kupujete). Prav tako je dobro, da je zemljišče opremljeno še z drugimi priključki, ki niso obvezni (optični kabel, telefonski priključek). Če katerega od priključkov na komunalno omrežje še ni, boste po vsej verjetnosti morali plačati komunalni prispevek, zato se velja pozanimati tudi o ceni le-tega.

3. ZEMLJIŠKA KNJIGA

Pri nakupu nepremičnine je potrebno posebno pozornost nameniti zemljiški knjigi. V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne pravice, mnoge med njimi pa lahko bistveno zmanjšajo uporabno vrednost nepremičnine, nekatere izmed njih pa lahko privedejo celo do tega, da nepremičnino izgubite. Pri vsaki od vpisanih stvarnih pravic, ki obremenjujejo nepremičnino je potrebno preveriti kakšna je njena vsebina. Služnost pešpoti je tako lahko povsem neškodljiva, če vodi po robu vašega zemljišča, hkrati pa jo boste tudi sami uporabljali. Stvarne pravice so lahko celo ustanovljene za določen čas, kar pomeni, da bodo mogoče prenehale preden boste sami sploh začeli uporabljati nepremičnino. V teh primerih je potrebno ovrednotiti breme, ki ga takšna vknjižena stvarna pravica za vas predstavlja.

Nekatere stvarne pravice pa lahko bistveno ogrozijo lastništvo nepremičnine, ki jo nameravate kupiti ali pa vsaj povzročijo kopico dodatnega dela in seveda stroške. V kolikor je pri nepremičnini vpisana hipoteka in dolžnik ne bo poravnal svojega dolga, ste lahko prepričani, da bo vaša nepremičnina prodana, ne ozirajoč se na to, da ste sami kupili in plačali nepremičnino. Podobno je s s stvarnim bremenom, kjer boste morali osebi, ki je iz stvarnega bremena upravičena, nuditi določene dajatve ali storitve, za svoje obveznosti pa boste jamčili z nepremičnino.

Poleg tega velja posebno pozornost nameniti predznambam in zaznambam, saj lahko nekatere izmed njih, podobno kot hipoteka, privedejo do izgube nepremičnine. Takšna je naprimer zaznamba vrstnega reda pridobitve lastninske pravice, ki v praksi lahko privede do tega, da bo postal lastnik nepremičnine kdo drug, tudi če ste sami že vpisani v zemljiško knjigo kot lastnik. Za zemljiško knjigo velja publicitetni učinek vpisov, kar pomeni, da so pravice in pravna dejstva vpisana v zemljiško knjigo vsakomur znana. Z vprašanji v zvezi z zemljiško knjigo si zato velja zagotoviti strokovno pomoč.


Jure Pirc, dipl. prav. (UN)

Nazaj

Zadnje novice

To so najboljša evropska mesta za investicijo v nepremičnine v letu 2018!

To so najboljša evropska mesta za investicijo v nepremičnine v letu 2018!

Kot investitor na nepremičninskem trgu se morate predhodno definitivno pozanimati o smiselnosti nakupa določene nepremičnine. V tem članku bomo pogledali v katerih krajih je smiselno investirati v nepremičnine v Evropi v letu 2018 in zakaj.

Kdaj se lahko odpove najemna pogodba?

Kdaj se lahko odpove najemna pogodba?

Delež prebivalstva, ki živi v najemniških stanovanjih narašča, seveda pa je vedno več tudi lastnikov, ki svoja stanovanja oddajajo v najem. Najemna pogodba je sicer urejena v Obligacijskem zakoniku, vendar se za stanovanjska najemna razmerja uporablja Stanovanjski zakon (SZ-1), ki je specialnejši predpis. Med drugim Stanovanjski zakon ureja tudi vprašanje odpovedi najemnega razmerja. Ta prispevek velja zgolj za odpovedi najemnih pogodb, katerih predmet pogodbe so tržna najemna stanovanja. To so tista stanovanja, ki se prosto oddajajo na trgu (niso na primer neprofitna ali namenska najemna stanovanja).

Century 21 - Pr(a)va misel pri nakupu / prodaji vaše nepremičnine
Vnesite svoj oglas
Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.