Davki pri oddajanju nepremičnin

v

Ne glede na to, kje na svetu se nahajamo, ena stvar je vsem državam sveta skupna – DAVKI. Takšni in drugačni spremljajo veliko večino vseh denarnih razpolaganj. Pri tem niso nepremičnine nobena izjema. Tokrat si bomo pogledali, kako je v Sloveniji obdavčeno oddajanje nepremičnin. 

Kakšni davki?

Poznamo ogromno različnih davkov, verjetno ena najbolj poznanih vrst, s katero se zagotovo srečamo vsaj enkrat na leto, je dohodnina ali davek na dohodek fizičnih oseb. Že samo ime nam pove, da se od dohodkov, ki smo jih v preteklem letu prejeli, dolžni poravnati določen prispevek državi. Te dohodke v Sloveniji urejata Zakon o davčnem postopku (ZDavP-2) in Zakon o dohodnini (ZDoh-2). Pri oddajanju nepremičnin v najem gre tako za dohodek, ki smo ga prejeli iz naslova najemnine, ki smo jo prejeli od najemnika, podnajemnika ali pa če smo prejeli kakšno drugo nadomestilo za prepustitev nepremičnine v posest. Na kratko to pomeni, da je za oddajanje nepremičnin v najem potrebno poravnati davek, razen v nekaterih izjemah, ki jih določa ZDoh-2 (če prejemamo nadomestilo po pogodbi o dosmrtnem preživljanju ali če prejmemo dohodek kot nadomestilo za izvedbo volitev v višini največ 42 eurov).

Davčna osnova

Celoten dohodek se ne všteva v letno dohodninsko osnovo. Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se šteje za dokončen davek. Dohodnina se izračuna in plača od davčne osnove, po stopnji 25 %, normirani stroški pa znašajo 10 %. V primeru oddajanja kmetijskih ali gozdnih zemljišč, je davčna osnova celotni doseženi dohodek, kar pomeni, da dejanskih in normiranih stroškov ni mogoče uveljavljati.

Primer:

Mesečna najemnina znaša 500 EUR, pri tem uveljavljamo 10 % normiranih stroškov:
500 EUR x 12 mesecev = 6000 EUR
6000 EUR – 600 EUR (10 % normiranih stroškov) = davčna osnova 5400 EUR
5400 EUR x 0,25 = (dohodnina v višini 25 %) = 1350 EUR

Dohodnina iz oddajanja premoženja v najem je v tem primeru 1350 EUR. Gre za dokončni davek, znesek 6000 EUR in plačana dohodnina se ne upoštevata pri letnem obračunu dohodnine.

Dohodninska napoved

Davčni zavezanec, ki oddaja nepremičnino v najem fizičnim osebam (oz. osebam, ki se ne štejejo za plačnike davka), mora s tem dosežene dohodke napovedati do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto v Napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Napovedi niso dolžni vložiti zavezanci, ki so dosegli dohodek iz najema skupnih prostorov v večstanovanjskih stavbah (npr. hišniških stanovanj) preko upravnikov. Dohodnino izračuna davčni organ v odločbi, izdani na podlagi te napovedi do 30. aprila tekočega leta za preteklo leto.

Uveljavljanje stroškov

Če želimo zmanjšati dohodninsko osnovo, lahko namesto normiranih stroškov z zahtevkom uveljavljamo dejanske stroške vzdrževanja, s katerimi se ohranja vrednost nepremičnine. Navedeni zahtevek lahko davčni zavezanec predloži, kadar stroški vzdrževanja nepremičnine presegajo normirane stroške v višini 10 odstotkov. Dejanske stroške dokazujemo na podlagi računov. Kot dejanske stroške je mogoče uveljavljati tudi delež dejansko porabljenih sredstev rezervnega sklada večstanovanjskih stavb. Zahtevek za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zaradi uveljavljanja dejanskih stroškov vzdrževanja premoženja je potrebno vložiti najkasneje do 15. januarja tekočega leta za preteklo leto.

Sankcije

Po ZDavP-2 se nas lahko v primeru, da ne vložimo davčne napovedi v predpisanem roku ali na predpisani način, kaznuje z globo od 250 do 400 eurov. V kolikor pa v davčni napovedi ali obračunu davka navedemo neresnične ali nepravilne ali nepopolne podatke, pa je zagrožena kazen globa od 400 do 5.000 eurov.

Pri oddajanju nepremičnine v najem tako lahko vidimo, da za seboj prinese marsikatero manjšo birokratsko obveznost, ki pa je v praksi ni težko izpolniti.

Avtor: Aljaž Sekolovnik, dipl. prav. (UN)

Nazaj

Zadnje novice

Izterjava najemnine in druge možnosti lastnika

Izterjava najemnine in druge možnosti lastnika

Oddajanje nepremičnine (na primer stanovanja) v najem lahko predstavlja dodaten vir dohodkov fizični pa tudi pravni osebi. Načeloma si vsak najemodajalec želi dolgoročnega najema z resnim najemnikom, ki bo uporabljal nepremičnino tako, da se na nepremičnini ne bo delal škode oziroma bo spoštoval druge določbe najemne pogodbe. Bistvena sestavina najemne pogodbe je tudi višina najemnine in način njenega plačevanja.

Izbris hipoteke iz zemljiške knjige

Izbris hipoteke iz zemljiške knjige

Hipoteka je zastavna pravica na nepremičninah. Je eno najpogostejših sredstev zavarovanj, ki posojilodajalcu v primeru neplačanih obveznosti dolžnika omogoča, da se poplača iz vrednosti zastavljene nepremičnine. Hipoteko še posebej pogosto zahtevajo banke pri odobravanju stanovanjskih kreditov. Hipoteka se vknjiži v zemljiško knjigo in v njej ostane vknjižena do svojega izbrisa.

Davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin je davek, ki se plačuje od vsakega odplačnega prenosa lastninske pravice na nepremičnini. Potrdilo o plačilu davka na promet nepremičnin je eden izmed pogojev za notarsko overitev zemljiškoknjižnega dovolila, to je dovolila, s katerim se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. To pomeni, da kadar davek na promet nepremičnin ni plačan, pa bi po Zakonu o davku na promet nepremičnin moral biti, notar ne bo overil zemljiškoknjižnega dovolila, s čimer bo onemogočena vknjižba lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo.

Želite oddati ali prodati nepremičnino?

Zaupajte našim strokovnjakom

goldenkey
Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.