Davki pri oddajanju nepremičnin

v

Ne glede na to, kje na svetu se nahajamo, ena stvar je vsem državam sveta skupna – DAVKI. Takšni in drugačni spremljajo veliko večino vseh denarnih razpolaganj. Pri tem niso nepremičnine nobena izjema. Tokrat si bomo pogledali, kako je v Sloveniji obdavčeno oddajanje nepremičnin. 

Kakšni davki?

Poznamo ogromno različnih davkov, verjetno ena najbolj poznanih vrst, s katero se zagotovo srečamo vsaj enkrat na leto, je dohodnina ali davek na dohodek fizičnih oseb. Že samo ime nam pove, da se od dohodkov, ki smo jih v preteklem letu prejeli, dolžni poravnati določen prispevek državi. Te dohodke v Sloveniji urejata Zakon o davčnem postopku (ZDavP-2) in Zakon o dohodnini (ZDoh-2). Pri oddajanju nepremičnin v najem gre tako za dohodek, ki smo ga prejeli iz naslova najemnine, ki smo jo prejeli od najemnika, podnajemnika ali pa če smo prejeli kakšno drugo nadomestilo za prepustitev nepremičnine v posest. Na kratko to pomeni, da je za oddajanje nepremičnin v najem potrebno poravnati davek, razen v nekaterih izjemah, ki jih določa ZDoh-2 (če prejemamo nadomestilo po pogodbi o dosmrtnem preživljanju ali če prejmemo dohodek kot nadomestilo za izvedbo volitev v višini največ 42 eurov).

Davčna osnova

Celoten dohodek se ne všteva v letno dohodninsko osnovo. Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se šteje za dokončen davek. Dohodnina se izračuna in plača od davčne osnove, po stopnji 25 %, normirani stroški pa znašajo 10 %. V primeru oddajanja kmetijskih ali gozdnih zemljišč, je davčna osnova celotni doseženi dohodek, kar pomeni, da dejanskih in normiranih stroškov ni mogoče uveljavljati.

Primer:

Mesečna najemnina znaša 500 EUR, pri tem uveljavljamo 10 % normiranih stroškov:
500 EUR x 12 mesecev = 6000 EUR
6000 EUR – 600 EUR (10 % normiranih stroškov) = davčna osnova 5400 EUR
5400 EUR x 0,25 = (dohodnina v višini 25 %) = 1350 EUR

Dohodnina iz oddajanja premoženja v najem je v tem primeru 1350 EUR. Gre za dokončni davek, znesek 6000 EUR in plačana dohodnina se ne upoštevata pri letnem obračunu dohodnine.

Dohodninska napoved

Davčni zavezanec, ki oddaja nepremičnino v najem fizičnim osebam (oz. osebam, ki se ne štejejo za plačnike davka), mora s tem dosežene dohodke napovedati do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto v Napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Napovedi niso dolžni vložiti zavezanci, ki so dosegli dohodek iz najema skupnih prostorov v večstanovanjskih stavbah (npr. hišniških stanovanj) preko upravnikov. Dohodnino izračuna davčni organ v odločbi, izdani na podlagi te napovedi do 30. aprila tekočega leta za preteklo leto.

Uveljavljanje stroškov

Če želimo zmanjšati dohodninsko osnovo, lahko namesto normiranih stroškov z zahtevkom uveljavljamo dejanske stroške vzdrževanja, s katerimi se ohranja vrednost nepremičnine. Navedeni zahtevek lahko davčni zavezanec predloži, kadar stroški vzdrževanja nepremičnine presegajo normirane stroške v višini 10 odstotkov. Dejanske stroške dokazujemo na podlagi računov. Kot dejanske stroške je mogoče uveljavljati tudi delež dejansko porabljenih sredstev rezervnega sklada večstanovanjskih stavb. Zahtevek za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zaradi uveljavljanja dejanskih stroškov vzdrževanja premoženja je potrebno vložiti najkasneje do 15. januarja tekočega leta za preteklo leto.

Sankcije

Po ZDavP-2 se nas lahko v primeru, da ne vložimo davčne napovedi v predpisanem roku ali na predpisani način, kaznuje z globo od 250 do 400 eurov. V kolikor pa v davčni napovedi ali obračunu davka navedemo neresnične ali nepravilne ali nepopolne podatke, pa je zagrožena kazen globa od 400 do 5.000 eurov.

Pri oddajanju nepremičnine v najem tako lahko vidimo, da za seboj prinese marsikatero manjšo birokratsko obveznost, ki pa je v praksi ni težko izpolniti.

Avtor: Aljaž Sekolovnik, dipl. prav. (UN)

Nazaj

Zadnje novice

To so najboljša evropska mesta za investicijo v nepremičnine v letu 2018!

To so najboljša evropska mesta za investicijo v nepremičnine v letu 2018!

Kot investitor na nepremičninskem trgu se morate predhodno definitivno pozanimati o smiselnosti nakupa določene nepremičnine. V tem članku bomo pogledali v katerih krajih je smiselno investirati v nepremičnine v Evropi v letu 2018 in zakaj.

Kdaj se lahko odpove najemna pogodba?

Kdaj se lahko odpove najemna pogodba?

Delež prebivalstva, ki živi v najemniških stanovanjih narašča, seveda pa je vedno več tudi lastnikov, ki svoja stanovanja oddajajo v najem. Najemna pogodba je sicer urejena v Obligacijskem zakoniku, vendar se za stanovanjska najemna razmerja uporablja Stanovanjski zakon (SZ-1), ki je specialnejši predpis. Med drugim Stanovanjski zakon ureja tudi vprašanje odpovedi najemnega razmerja. Ta prispevek velja zgolj za odpovedi najemnih pogodb, katerih predmet pogodbe so tržna najemna stanovanja. To so tista stanovanja, ki se prosto oddajajo na trgu (niso na primer neprofitna ali namenska najemna stanovanja).

Century 21 - Pr(a)va misel pri nakupu / prodaji vaše nepremičnine
Vnesite svoj oglas
Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.