Davek na promet nepremičnin

v

Davek na promet nepremičnin je davek, ki se plačuje od vsakega odplačnega prenosa lastninske pravice na nepremičnini. Potrdilo o plačilu davka na promet nepremičnin je eden izmed pogojev za notarsko overitev zemljiškoknjižnega dovolila, to je dovolila, s katerim se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. To pomeni, da kadar davek na promet nepremičnin ni plačan, pa bi po Zakonu o davku na promet nepremičnin moral biti, notar ne bo overil zemljiškoknjižnega dovolila, s čimer bo onemogočena vknjižba lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo.

PREDMET OBDAVČITVE

Davek se plačuje od prometa nepremičnin ter od odplačne ustanovitve, odplačnega prenosa ali dajanja v najem stavbne pravice. Kot že rečeno, je promet nepremičnin vsak odplačni prenos lastninske pravice na nepremičnini. Tako se za prenos nepremičnin poleg prodaje štejejo še nekateri drugi primeri pridobitve lastninske pravice na nepremičnini:

- zamenjava ene nepremičnine za drugo,

- finančni najem nepremičnine (leasing),

- prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske (oziroma solastninske) pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine,

- prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske (oziroma solastninske) pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine,

- prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, vendar zgolj od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež solastnika in ga je slednji dobil plačanega.

Za promet nepremičnin pa se šteje še pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan. Ta določba onemogoča dvakratno obdavčitev v primeru, ko je bil davek plačan ob sklenitvi (na primer) prodajne pogodbe, pa takrat ni bila izvedena vknjižba lastninske pravice v zemljiško knjigo in je kasneje kupec nepremičnino priposestvoval.

PRENOS, KI NI OBDAVČEN IN OPROSTITEV PLAČILA DAVKA

Če je bil od prenosa nepremičnine obračunan DDV (davek na dodano vrednost) potem davka na promet nepremičnin ni potrebno posebej plačati. Enako velja za ustanovitev in prenos stavbne pravice, od katerega je bil plačan DDV.

Sicer pa se davka na promet nepremičnin ne plačuje v nekaterih primerih, ki so kot izjeme navedene v 10. členu Zakona o davku na promet nepremičnin. To so v določenih primerih prenosi na konzularna predstavništva, prenosi nepremičnin, ki imajo status kulturnega spomenika, prenosi v okviru komansacij in podobno.

ZAVEZANEC ZA PLAČILO DAVKA

Davčni zavezanec, torej zavezanec za davek (tisti, ki more davek plačati) je prodajalec nepremičnie. Vseeno pa lahko davek plača tudi kupec, vendar se morata stranki v pogodbi o tem posebej dogovoriti. Če bo prodajalčevo pogajalsko izhodišče toliko močno, bo lahko breme plačila davka prevalil na kupca. Možne pa so seveda tudi druge opcije, na primer, da se vsak zaveže plačati polovico davka.

DAVČNA STOPNJA IN DAVČNA OSNOVA

Davčna stopnja davka na promet nepremičnin je 2% od davčne osnove, pri čemer je davčna osnova večinoma prodajna cena. Prodajna cena pa je vse, kar predstavlja plačilo, ki ga je prodajalec prejel od kupca, bodisi so to denar, stvari, storitve ali kaj druga.

Ker je Ustavno sodišče RS leta 2016 razveljavilo tretji odstavek 8. člena Zakona o davku na promet nepremičnin, se določba tega odstavka ne uporavlja več v primerih, ko prodajalec in kupec določita »prenizko« prodajno ceno.

FURS ima na podlagi splošnih določb Zakona o davčnem postopku pravico preveriti resničnost dejstev, ki jih navaja davčni zavezanec. V tem primeru to pomeni, da lahko FURS preveri, ali prodajna cena, ki jo je davčni zavezanec navedel, ustrezna tržni vrednosti nepremičnine, ali pa je bila vrednost nepremičnine prikazana v nižjem znesku, zaradi ugodnejše odmere davka. V primeru dvoma v pravilnost prodajne cene FURS tržno vrednost posamezne nepremičnine ugotavlja v vsakem posameznem postoku posebej. Tako na primer izvede primerjavo s splošno znanimi tržnimi cenami na kvadratni meter na določenem področju, ali pa primerjavo s cenami iz zivedenih prodaj primerljivih nepremičnin.(*)

V vsakem primeru ima davčni zavezanec pravico izpodbijati oceno tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene s strani FURS. To naredi s predložitvijo individualne cenitve, pri čemer stroške cenitve nepremičnine nosi sam.

VIRI:

- Zakon o davku na promet nepremičnin,

- FURS, Obdavčitev z davkom na promet nepremičnin, podrobnejši opis, 2. izdaja, april 2016 (*)

Avtor:

Jure Pirc, mag. prav.

Nazaj

Zadnje novice

Izterjava najemnine in druge možnosti lastnika

Izterjava najemnine in druge možnosti lastnika

Oddajanje nepremičnine (na primer stanovanja) v najem lahko predstavlja dodaten vir dohodkov fizični pa tudi pravni osebi. Načeloma si vsak najemodajalec želi dolgoročnega najema z resnim najemnikom, ki bo uporabljal nepremičnino tako, da se na nepremičnini ne bo delal škode oziroma bo spoštoval druge določbe najemne pogodbe. Bistvena sestavina najemne pogodbe je tudi višina najemnine in način njenega plačevanja.

Izbris hipoteke iz zemljiške knjige

Izbris hipoteke iz zemljiške knjige

Hipoteka je zastavna pravica na nepremičninah. Je eno najpogostejših sredstev zavarovanj, ki posojilodajalcu v primeru neplačanih obveznosti dolžnika omogoča, da se poplača iz vrednosti zastavljene nepremičnine. Hipoteko še posebej pogosto zahtevajo banke pri odobravanju stanovanjskih kreditov. Hipoteka se vknjiži v zemljiško knjigo in v njej ostane vknjižena do svojega izbrisa.

Davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin je davek, ki se plačuje od vsakega odplačnega prenosa lastninske pravice na nepremičnini. Potrdilo o plačilu davka na promet nepremičnin je eden izmed pogojev za notarsko overitev zemljiškoknjižnega dovolila, to je dovolila, s katerim se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. To pomeni, da kadar davek na promet nepremičnin ni plačan, pa bi po Zakonu o davku na promet nepremičnin moral biti, notar ne bo overil zemljiškoknjižnega dovolila, s čimer bo onemogočena vknjižba lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo.

Želite oddati ali prodati nepremičnino?

Zaupajte našim strokovnjakom

goldenkey
Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.