Ali se oddaja apartmajev na Hrvaškem splača?

v

Bližajo se poletni meseci in vprašanje, ki se na tem mestu pojavi, če imate na Hrvaškem apartma oz. iščete investicijo v katero vložiti presežek svojega denarja v prihodnje je, kakšen je postopek za oddajanje apartmajev v najem in ali se obrestuje?

Bližajo se poletni meseci in vprašanje, ki se na tem mestu pojavi, če imate na Hrvaškem apartma oz. iščete investicijo v katero vložiti presežek svojega denarja v prihodnje je, kakšen je postopek za oddajanje apartmajev v najem in ali se obrestuje?

 Postopek oddajanja apartmaja v najem na Hrvaškem

Postopek za oddajanje apartmajev na Hrvaškem bomo v nadaljevanju pogledali s strani davčne zakonodaje. Potrebno je izpostaviti, da se pri tem plačujeta na Hrvaškem dve davščini in sicer davek na dohodke iz dejavnosti (ki se plača enkrat letno) in DDV (ki se plačuje ob vsaki sklenjeni pogodbi). Potrebno je še povedati, da se DDV lahko nadomesti s pavšalno dajatvijo pri fizičnih osebah, ki dajejo apartma v najem.

 Oddajanje kot pravna oseba

Če apartma oddajate v najem kot pravna oseba registrirana na Hrvaškem, potem ste ne glede na to, da ste kot imetnik poslovnega deleža ali delnic tega podjetja državljan Slovenije, obdavčeni kot vsa ostala podjetja registrirana na Hrvaškem s hrvaškimi lastniki. Torej to podjetje mora plačati zgolj dve davščini na Hrvaškem:

1. DDV katerega višina je 13%, potrebna je tudi davčna blagajna.
2. Davek na dohodek iz dejavnosti pravne osebe, kateri znaša 18%. Če pa gre za manjše podjetje, katere letni prihodek je do tri milijone HRK (406.230 EUR) , pa je ta davek 12%.

V kolikor želite oddajati apartma na Hrvaškem kot pravna oseba registrirana v Sloveniji, pa morate upoštevati predhodno navedene dajatve na Hrvaškem plus 19% davek od dohodka, ki ga plača podjetje v Sloveniji po koncu obračunskega leta podjetja.

Davčna osnova je dobiček podjetja, ki ga podjetje ustvari tako doma kot v tujini (v našem primeru na Hrvaškem). V olajšavo se ne šteje DDV plačan na Hrvaškem, se pa v olajšavo šteje že plačan davek na dohodek na Hrvaškem. Če je ta višji od davčne stopnje v Sloveniji, poračuna v Sloveniji ne boste dobili.

Oddajanje kot fizična oseba

Ob predpostavki, da apartma oddajate v najem kot fizična oseba, ki je rezidentka Slovenije je potrebno opozoriti, da je potrebno upoštevati tako slovensko kot hrvaško davčno zakonodajo.

Prijava na Hrvaškem

Po pridobljenem dovoljenju na uradu za turizem na Hrvaškem in opravljeni kategorizaciji apartmaja lahko začnete oddajati apartma v najem. Vsekakor pa se pred prvo sklenjeno pogodbo z najemnikom morate na hrvaški davčni izpostavi identificirat za namene DDV (postopek identifikacije lahko traja od 15 dni do nekaj tednov). Prav tako potrebno je imeti davčno blagajno.

Višina DDV je 13%. Plačevanju DDV-ja se tuja fizična oseba lahko izogne z plačevanjem pavšala, vendar mora za to izpolnjevati določene pogoje, ki so:

- pavšalist je lahko oseba, ki oddaja največ dvajset postelj oziroma deset enot, parcel v kampu na lastnem zemljišču, naenkrat pa gosti največ trideset ljudi

- tujec je lahko pavšalist, če njegov prihodek na leto ne presega 230 tisoč HRK.

Višina pavšalnega zneska je odvisna od lokacije in števila postelj. Višina pavšala po postelji je na prvovrstnih lokacijah 300 HRK (40 EUR) oz. 350 HRK (47 EUR) po parceli v kampu (več informacij najdete tukaj: www.apartmanija.hr). Višina zneska se lahko tudi nekoliko zniža glede na lokacijo, vendar največ za pol.

Vsako leto pa je potrebno oddati davčno napoved na hrvaškem davčnem uradu. Zraven DDV-ja je na hrvaškem kot fizična oseba, ki oddaja apartma v najem potrebno plačevati tudi davek na dohodek iz dejavnosti, ki znaša 24% do 210.000 HRK (28.436 EUR) letnega dohodka in 36% nad 210.000 HRK.

Prijava v Sloveniji

Po načelu obdavčitve svetovnega dohodka se šteje dohodek od oddaje apartmaja na Hrvaškem v najem za dohodek iz dejavnosti, ki ga je potrebno prikazati v Sloveniji. Če ne opravljate nobene druge dejavnosti v Sloveniji, je potrebno v Davčni register predložiti obrazec »DR-03« in priglasiti opravljanje dejavnosti (v tujini).

Kot fizična oseba morate vsako leto do 31. marca predložiti FURS-u davčni obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti. Na tej podlagi se potem določi predhodna akontacija oz. akontacija dohodnine od dohodka iz dejavnosti. Prav tako morate na podlagi Zakona o dohodnini (ZDoh-2) sami ugotoviti višino prihodkov in odhodkov, ki ste jih v preteklem letu dosegli v zvezi z opravljanjem dejavnosti v tujini, na tej podlagi pa dobiček (torej razliko med prihodki in odhodki).

Odhodkov izjemoma ne ugotavljate, če se odločite za ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem pavšalnih odhodkov in za takšen način ugotavljanja davčne osnove tudi izpolnjujete vse v zakonu določene pogoje:

Takšen način obračunavanja davkov morate priglasiti FURS- če vaši prihodki iz dejavnosti ugotovljeni na podlagi računovodskih pravil letno ne presegajo 50.000 EUR, ali če v davčnem letu pred tem vaši prihodki iz dejavnosti na podlagi računovodskih pravil ne presegajo 100.000 EUR in je bila pri vas v skladu z zakonom, ki ureja pokojninsko in invalidsko zavarovanje obvezno zavarovana vsaj ena oseba za polni delovni čas, neprekinjeno najmanj pet mescev.

Takšnemu zavezancu se že na podlagi zakona priznajo pavšalni odhodki v višini 80 odstotkov ustvarjenih prihodkov. Dohodnina od dohodka iz dejavnosti se v tem primeru odmeri po 20-odstotni davčni stopnji in se šteje za dokončen davek.

Če želite postati pavšalist, morate biti pazljivi, da ne zamudite roka, ki je za takšen način ugotavljanja davčne osnove določen do konca marca tekočega leta oziroma če dejavnost začnete opravljati na novo, hkrati ob predložitvi prijave za vpis v davčni register v osmih dneh od vpisa v primarni register oziroma od vpisa v uradno evidenco organa (vnaprej, ne za nazaj - denimo v ugovoru zoper informativni izračun dohodnine).

Med davčno priznane odhodke ne sodi na Hrvaškem plačani DDV. Se pa pri obdavčitvi v Sloveniji upošteva davek na dohodek, plačan na Hrvaškem. Kar pomeni, da če ste ga tam plačali več, kot bi znašal v Sloveniji, potem poračuna v Sloveniji ne boste dobili. Načeloma boste imeli doplačila v Sloveniji, če sodite v višji razred (pri nas je namreč najvišji dohodninski razred 50-odstoten).

Torej, ali se vse to lahko obrestuje?

Odločitev glede tega je zelo odvisna od več dejavnikov - npr. lokacija apartmaja, vrsta najemnikov, zasedenost apartmaja iz vaše strani, poznavanje oddajanja nepremičnin.

Torej kot zaključek lahko podamo sklep, da kot prvo definitivno moramo imeti pravno podlago (znanje) za sklepanje najemniških pogodb. Kot drugo je potrebno dobro poznavanje obračunavanja davkov. Kot tretje se je potrebno dobro pozanimati o vrsti najemnikov, ki bodo prebivali v našem apartmaju, saj nenazadnje nenamerne poškodbe apartmaja (oziroma popravilo opreme zaradi redne rabe) bremenijo nas kot lastnike. Vse te okoliščine je potrebno zaokrožiti z tem kolikšno zanimanje bi obstajalo za ta naš apartma glede na lokacijo. Če lahko postavimo primerno ceno katera pokrije vse te rizike in nam prinese še zaslužek, bi osebno rekel, da se oddajanje apartmaja v najem na Hrvaškem lahko zelo obrestuje.

 Viri:

- http://bit.ly/2J1uPCR
- http://bit.ly/2s70l87
- http://bit.ly/2kklgBk
- http://bit.ly/2s2f6d4
- http://bit.ly/2kg5fw2
- http://bit.ly/2s2Oqcm

Napisal:

Dipl. pravnik Mihael Javornik Leskovar

Nazaj

Zadnje novice

Primerjava cen nepremičnin v največjih slovenskih mestih

Primerjava cen nepremičnin v največjih slovenskih mestih

Namen tega prispevka je predstaviti cene nekaterih tipov nepremičnin v največjih slovenskih mestih. Cene stanovanj, stanovanjskih hiš, zemljišč za gradnjo in pisarn so podane v EUR na kvadratni meter, cene garaž pa v skupnem za celotno garažo. Pri tem je treba upoštevati, da so cene bolj ali manj točne. Če bi želeli izračunati povprečje, bi namreč morali zajeti ogromno količino podatkov, ki pa vsi iz uradnih statistik niso razvidni.

Pomen vpisa v Zemljiško knjigo in vrste vpisov

Pomen vpisa v Zemljiško knjigo in vrste vpisov

Čeprav je dan danes nepremičninski trg poln različnih specialistov, ki nam garantirajo, da bomo zagotovo postali lastniki določene nepremičnine oz., da bomo pridobili katero drugo stvarno pravico na nepremičnini, si je potrebno zapomniti, da vse to kar je dogovorjeno ustno in zapisano v civilnih pogodbah med strankami, ne pomeni kaj dosti, če ni nato zapisano tudi v Zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZK). V tem članku vam bom predstavil pomen vpisa nepremičnine in vseh pravic ter pravnih dejstev v ZK, ter kakšne vpise poznamo.

Century 21 - Pr(a)va misel pri nakupu / prodaji vaše nepremičnine
Vnesite svoj oglas
Obvestilo o uporabi spletnih piškotkov

Za namen zagotavljanja boljše funkcionalnosti, uporabniške izkušnje, varnosti, nemotenega delovanja ter štetja uporabnikov na spletnem mestu uporabljamo spletne piškotke.

Nujni piškotki so potrebni za optimalno delovanje spletne strani, ostali piškotki pa se uporabljajo za prilagoditev vsebin in oglasov ter analizo obiskanosti spletne strani.

Za več informacij si preberite pojasnilo o spletnih piškotkih, kjer lahko vedno zavrnete posamezne spletne piškotke.